Hiện nay, nhiều hộ gia đình vẫn đang sử dụng đất thổ canh vào nhiều mục đích khác nhau như làm nhà, làm chuồng trại chăn nuôi hoặc trồng cây nông nghiệp. Tuy nhiên lại chưa nắm rõ loại đất này là gì và đất thổ canh có sổ đỏ không hay có được phép xây nhà trên loại đất này không? Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ chia sẻ các thông tin về vấn đề này.

Đất thổ canh là loại đất gì?

Đất thổ canh là cách gọi rất phổ biến của người dân để gọi về loại đất dùng với mục đích canh tác và trồng trọt. Hiện nay, cách gọi này dần được thay thế bằng thuật ngữ theo quy định của pháp luật đất đai là đất nông nghiệp.

Theo quy định của luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024, quy định thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: 

• Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; 
• Đất trồng cây lâu năm; 
• Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; 
• Đất nuôi trồng thủy sản; 
• Đất chăn nuôi tập trung; 
• Đất làm muối; 
• Đất nông nghiệp khác.

Như vậy, đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệm, nuôi trồng thủy sản và các hoạt động khác liên quan đến nông nghiệp. Đất nông nghiệp có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an ninh lương thực, phát triển kinh tế nông thôn và bảo vệ môi trường. Vì thế, quy định trong việc sử dụng đất nông nghiệp cũng được pháp luật quy định rất cụ thể và rõ ràng nhằm tránh việc sử dụng sai mục đích và bảo vệ tài nguyên đất đai.

Đất thổ canh có sổ đỏ không?

Để được cấp sổ đỏ cho đất thổ canh, đầu tiên người sử dụng đất cần đáp ứng được các điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho đất nông nghiệp được pháp luật quy định. Theo Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024 còn có quy định cụ thể về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp đất có các giấy tờ về quyền sử dụng và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cụ thể. 

Người sử dụng đất có quyền được cấp Sổ đỏ cho đất thổ canh nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật quy định. Điều kiện đầu tiền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phải chứng minh được đất sứ dụng ổn định và sử dụng đúng mục đích khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất nông nghiệp.

Việc sử dụng đất ổn định được pháp luật quy định căn cứ vào việc đất được sử dụng liên tục vào đúng mục đích ban đầu được giao đất hoặc cho thuê đất. Thời điểm xác định là kể từ lúc bắt đầu sử dụng đất nông nghiệp đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Như vậy, trước khi tiến hành thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần kiểm tra lại xem mảnh đất nông nghiệp của mình có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nêu ở trên không, để đảm bảo khi thực hiện thủ tục xin cấp sổ được thuận lợi.

Chi tiết về điều kiện, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

• Cấp giấy chứng nhận cho đất có giấy tờ.
• Cấp giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ.

Đất thổ canh có xây nhà được không? 

Trước hết để giải quyết được câu hỏi này, căn cứ theo Điều 195 và Điều 196 Luật Đất đai 2024 thì đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) là loại đất được sử dụng để xây nhà ở.

Bên cạnh đó, cũng theo Luật này tại khoản 1 Điều 31 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thì người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất cũng như tuân thủ các quy định khác của pháp luật có liên quan. Mà theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp, không có mục đích để ở.

Do đó, người sử dụng đất không được xây nhà trên đất nông nghiệp (đất thổ canh). Tuy nhiên, đối với trường hợp người sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu muốn xây nhà trên loại đất này thì khi đó cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và phải được cho phép bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Quy trình cấp sổ đỏ cho đất thổ canh 

Bước 1. Nộp hồ sơ 

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, cần phải chuẩn bị những giấy tờ sau: 

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04/ĐK.
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất 
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất,…) 
• Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) 
• Căn cước công dân, giấy tờ tùy thân khác.

>>Tải ngay: Mẫu đơn số 04/ĐK

Bước 2. Giải quyết hồ sơ 

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
• Nếu hồ sơ đủ Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận;
• Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp;

Bước 3. Trả kết quả 

Cơ quan chuyên môn thực hiện các công việc cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận, sau đó Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, kết thúc thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

Bước 4. Nhận kết quả

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất  hoặc gửi giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã (phường) cấp để trao cho người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cấp xã.

>>Tham khảo: Cách xin cấp lại sổ đỏ khi bị rách, mờ

Thời hạn sử dụng của đất thổ canh là bao lâu?

Đất thổ canh là đất nông nghiệp, cụ thể đây là loại đất trồng trọt nên thuộc nhóm đất sử dụng có thời hạn. Nói cách khách, đất thổ canh là loại đất có thời hạn sử dụng. Căn cứ theo khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc những trường hợp sau có thời hạn sử dụng đất là 50 năm:

• Đất trồng cây hằng năm 
• Đất nuôi trồng thủy sản 
• Đất làm muối 
• Đất trồng cây lâu năm 
• Đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định

Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024, khi hết thời hạn sử dụng đất 50 năm thì cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn (căn cứ khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024).

Bên cạnh đó, theo điểm b, điểm c, điểm d Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định thì thời hạn Nhà nước  cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.

Thời hạn giao/cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì được xem xét, quyết định dựa trên thời hạn hoạt động của dự án hoặc đơn xin giao, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có thời hạn lớn hơn 50 năm thì thời hạn giao, cho thuê đất được là theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm. Khi hết thời hạn thì người sử dụng đất có nhu cầu thì được xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn được quy định. Còn đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư: Thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao, cho thuê đất, tuy nhiên không quá 50 năm.

Tóm lại, đất thổ canh thường có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết thời hạn sẽ được tiếp tục sử dụng hoặc được xem xét gia hạn tùy vào từng trường hợp cụ thể như quy định trên.

Cách chuyển mục đích để xây nhà trên đất thổ canh?

Như đã nói ở trên, người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích của loại đất này thì cần chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hay còn được người dân thường gọi là đất thổ cư theo đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ theo Điều 116 và điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý. Hay nói cách khác, người sử dụng đất phải có quyết định từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Khi làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất người dân cũng cần phải nắm rõ về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nếu không sẽ ghi sai thẩm quyền và bị trả lại đơn hoặc yêu cầu viết lại đơn. Khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, thì khi người sử dụng đất muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thì phải xin phép UBND cấp huyện nơi có thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). 

Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cũng được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định.

Về trình tự, thủ tục thực hiện:

Căn cứ theo Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định.

Bước 2. Cơ quan chuyên môn kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 3. Sau khi nộp đủ hồ sơ, cơ quan chuyên môn sẽ lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn. 

Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp sổ, đồng thời cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại sổ cho người sử dụng đất. 

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Ngoài ra, người sử dụng đất cần lưu ý đối với trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy đinh.

Tóm lại, đối với đất thổ canh hay còn gọi là đất nông nghiệp theo luật định thì người sử dụng đất không được tự ý xây nhà, trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xây nhà trên loại đất này thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Dịch vụ chuyển đất thổ canh sang đất ở của Người Hiểu Luật

Là Văn phòng luật uy tín, có kinh nghiệm phong phú trong lĩnh vực đất đai, Công ty Luật Master Law thực hiện việc cung cấp các dịch vụ pháp lý cho khách hàng, trong đó bao gồm cả dịch vụ hỗ trợ khách hàng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Khi đến với Công ty Luật Master Law, bạn sẽ được hưởng các dịch vụ tốt nhất trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý về chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư: 

• Tư vấn chi tiết: Đội ngũ luật sư sẽ hướng dẫn từng bước từ chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn đến theo dõi tình trạng hồ sơ.
• Chuẩn bị hồ sơ chuyên nghiệp: Chúng tôi soạn thảo và kiểm tra hồ sơ, đảm bảo tất cả các giấy tờ liên quan đều hợp lệ và đúng quy định.
• Tiến hành nhanh chóng: Với kinh nghiệm và chuyên môn cao, chúng tôi sẽ xử lý hồ sơ trong thời gian ngắn nhất, giúp tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí.

Chi tiết xin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com/ 

Nội dung trên là thông tin về những vấn đề liên quan đến việc đất thổ canh có sổ đỏ không và thủ tục liên quan cho việc cấp sổ đỏ với loại đất này cùng tư vấn về dịch vụ chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư. Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục dịch vụ này bạn gặp khó khăn và cần đến sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật sư đất đai hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn.