Luật Sư Trần Đức Tài
Trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, quỹ đất ngày càng hiếm thì xảy ra không ít những trường hợp liên quan đến việc lấn chiếm đất công để sử dụng với mục đích làm nơi sinh sống hoặc địa điểm kinh doanh, tình trạng này xuất hiện khá nhiều. Vậy lấn chiếm đất công có được cấp sổ đỏ không? Nếu có, thì các thủ tục pháp lý để hợp thức hóa quyền sử dụng đất trong trường hợp này cần được thực hiện ra sao?. Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng giúp hiểu rõ các quy định hiện hành về việc cấp sổ đỏ đối với đất công bị lấn chiếm, đồng thời cung cấp những thông tin chi tiết về quy trình thủ tục cần thực hiện để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Điều kiện cấp sổ đỏ với đất lấn chiếm
Hiện nay, chưa có một định nghĩa cụ thể nào quy định về khái niệm đất công là gì được quy định theo pháp luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên, về loại đất này có thể định nghĩa theo một cách dễ hiểu là đất của Nhà nước và Nhà nước sẽ quy định về mục đích sử dụng cho loại đất này.
Theo điểm e khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm các loại đất phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng, cụ thể như: đất dành cho các công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình cấp nước và thoát nước; công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh và di sản thiên nhiên; đất dành cho công trình xử lý chất thải; công trình năng lượng và hệ thống chiếu sáng công cộng; công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất dành cho chợ dân sinh, chợ đầu mối; khu vực vui chơi giải trí công cộng và các hoạt động sinh hoạt cộng đồng.
Như vậy, cơ bản có thể kết luận rằng đất được sử dụng vào mục đích công cộng thì được gọi là đất công. Đây là loại đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nếu một cá nhân hoặc tổ chức nào muốn sử dụng loại đất này thì phải có văn bản hoặc quyết định cấp phép từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, đất công không có giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ chỉ được sử dụng cho mục đích công cộng, mục đích chung của đất nước.
Theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024, lấn đất là hành vi của người sử dụng đất tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc ranh giới của thửa đất nhằm mở rộng diện tích đất đang sử dụng mà không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không có sự đồng ý của người sử dụng hợp pháp đối với phần đất bị lấn chiếm.
Bên cạnh đó khoản 9 Điều này thì chiếm đất là hành vi tự ý sử dụng đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, hoặc sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác mà không có sự đồng ý của họ.
Vậy hành vi lấn đất hay chiếm đất là hành vi bất hợp pháp khi người sử dụng đất tự ý chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất và sử dụng đất này để mở rộng điện tích đất sử dụng mà chưa có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay người sử dụng đất hợp pháp.
Như vậy, dựa vào những phân tích trên có thể thấy hành vi lấn chiếm đất công là hành vi lấn đất và chiếm đất để sử dụng trái phép diện tích đất thuộc quản lý của Nhà nước mà không có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Đất lấn chiếm là những thửa đất mà việc sử dụng đất không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất này được Nhà nước giao, cho thuê nhưng đã hết thời hạn và không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho đất theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai quy định cụ thể việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2024 thì vẫn được cấp sổ đỏ và trong mỗi trường hợp người sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau:
Trường hợp 1. Sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đồng, lề đường, vỉa hè.
Điều kiện:
- Nhà nước đã có sự điều chỉnh quy hoạch mà diện tích đất lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.
- Diện tích đất lấn chiếm không nằm trong chỉ giới xây dựng.
- Diện tích đất lấn chiếm không có mục đích để sử dụng cho các trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công cộng.
Trường hợp 2. Sử dụng đất do lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng qua các thời kỳ.
Điều kiện:
- Diện tích đất thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng phòng hộ, rừng đặc dụng… không có ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn chiếm được Nhà nước giao đất sử dụng cho mục đích bảo vệ, phát triển rừng và xem xét về việc cấp sổ đỏ.
Trường hợp 3. Người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xét cấp sổ đỏ.
Trường hợp 4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp tự khai hoang và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp; nếu vượt hạn mức do UBND tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Như vậy, đối với đất lấn chiếm thì người sử dụng đất vẫn có thể được cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp nhất định được nêu ở trên đồng thời người sử dụng đất cũng phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện được pháp luật đề ra nhằm đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Trong một số trường hợp, nếu người dân đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất lấn chiếm còn có ý nghĩa quan trọng trong mục đích bảo vệ và phát triển rừng cũng như cho thấy được rằng những quy định của Nhà nước về yêu cầu cấp sổ cho loại đất này nhằm mục đích khai thác và sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, tận dụng được tối đa quỹ đất được đưa vào sử dụng.
>>Xem thêm: Ký hiệu đất NTS là gì?
Lấn chiếm đất công có được cấp sổ không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành quy định về một số hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai. Trong đó có quy định về trường hợp lấn, chiếm đất hay hủy hoại đất đai, đây được xem là những hành vi vi phạm nghiệm trọng trong lĩnh vực đất đai, thay đổi ranh giới và mốc giới của thửa đất mà không được sự cấp phép của cơ quan quản lý đất đai hoặc không tuân thủ các quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển tài nguyên đất đai, đưa đất vào sử dụng sai mục đích gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng đến tài nguyên và môi trường.
Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014. Như đã phân tích ở trên thì trong Điều khoản này pháp luật đã quy định các trường hợp đất lấn chiếm vẫn được cấp sổ đỏ. Cụ thể như sau:
Trường hợp 1. Sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đồng, lề đường, vỉa hè.
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 bằng cách lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố và cắm mốc hành lang, hoặc lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng, hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, hay công trình công cộng khác, Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất đó để trả lại cho công trình, đồng thời không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đã lấn, chiếm.
Tuy nhiên, nếu sau đó quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, dẫn đến phần diện tích đất lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, không nằm trong chỉ giới xây dựng đường giao thông và không được sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hay công trình công cộng khác, thì người đang sử dụng diện tích lấn chiếm đó có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, họ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp 2. Sử dụng đất do lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng qua các thời kỳ.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 do lấn đất, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng qua các thời kỳ thì được giải quyết như sau:
Đối với trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp, đặc biệt là đối với rừng đặc dụng và rừng phòng hộ, UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo thu hồi đất và bàn giao lại cho Ban quản lý rừng để quản lý và sử dụng. Nếu người sử dụng đất này có nhu cầu bảo vệ, phát triển rừng, Ban quản lý rừng sẽ xem xét và thực hiện theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Trong trường hợp không có Ban quản lý rừng, Nhà nước sẽ giao đất cho người đang sử dụng để phục vụ mục đích bảo vệ, phát triển rừng, và xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp lấn, chiếm và hiện nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệm, không thuộc quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích xây dựng công tình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng diện tích đất lấn chiếm được xem xét cấp Giấy chứng nhận và đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 3. Người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn, chiếm đất không thuộc 02 trường hợp nêu trên và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Trường hợp 4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp tự khai hoang và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp; nếu vượt hạn mức do UBND tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định, nếu vượt hạn mức quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Ngoài ra, trong khoản 5 Điều này, pháp luật cũng quy định rõ rằng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai theo trường hợp 01 và 02 kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và những trường hợp này sẽ bị xử lý vi phạm theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Như vậy, đối với diện tích đất lấn chiếm tùy vào trường hợp và các điều kiện cụ thể nếu người sử dụng đất đáp ứng thì được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận đất, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, Điều khoản trên cũng quy định cụ thể về thời hạn diện tích đất lấn chiếm được cấp Giấy chứng nhận phải là các trường hợp từ trước ngày 01/7/2014 và cũng từ thời gian này trở về sau thì người sử dụng diện tích đất lấn chiếm không được Nhà nước cấp sổ đỏ và phải thực hiện xử lý vi phạm theo đúng quy định của pháp luật.
Hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm
Người sử dụng diện tích đất lấn chiếm sau khi được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện như nêu trên thì phải tiến hành thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ, hay nói cách khác người sử dụng diện tích đất này phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu. Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo mẫu số 04/ĐK
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Trích đo bản đồ địa chỉnh (nếu có)
- Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác thực hiện)
Ngoài các giấy tờ chính nêu trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị thêm giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp.
- Đối với trường hợp thừa kế: Giấy tờ chúng minh việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
- Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá,….
- Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến đóng phạt vi phạm hành chính.
- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất liền kề: Hợp đòng/ Văn bản thỏa thuận/ Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề có kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước của thửa đất này.
- Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
- Một trong các loại giấy tờ được quy định theo Luật Đất đai 2024 (nếu có)
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm
Theo quy định tại Điều 31, Điều 36 Nghị định 101/2024, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được tiến hành như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
- Đối với trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc giấy tờ chua hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.
- Đối với trường hợp hồ sơ đã đủ thì cơ quan tiếp nhận làm Phiếu trả hẹn kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.
Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất
UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/ công tình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không. Ngoài xác nhận hiện trạng UNBD xã còn tiến hành xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp theo khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Bước 4. Cơ quan tiến hành đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính
- Nếu đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính.
- Nếu chưa có: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng nộp
- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa (nếu cần thiết) sau tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.
Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người dân phải nộp các lệ phí: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có). Đối với trường hợp được miễn giảm thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó. Khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận. Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6. Trả kết quả và nhận Giấy chứng nhận
Người sử dụng đất sau khi đã hoàn thành các thủ tục nêu trên sẽ nhận được Giấy chứng nhận tại cơ quan có thẩm quyền.
Nội dung liên quan:
Dịch vụ tư vấn cấp sổ đỏ lần đầu
Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng và phúc tạp liên quan đến nhiều quy định pháp luật và giấy tờ pháp lý cần thiết, việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất giúp người sử dụng đảm bảo được quyền và những lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên, trình tự và thủ tục tiến hành khá phức tạp, hiểu được điều đó Công ty Luật Master Law với đội ngũ luật sư và chuyên viên tư vấn pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm sẵn sàng đồng hành cùng bạn, đảm bảo quá trình thực hiện thủ tục được tiến hành một cách nhanh chóng, chính xác, tuần thủ theo đúng quy định pháp luật, mang lại sự an tâm tuyệt đối cho khách hàng. Đến với Công ty Luật Master Law, khách hàng sẽ nhận được:
Sự tư vấn và định hướng rõ ràng: Chúng tôi với những thông tin ban đầu được đưa ra từ phía khách hàng sẽ tiến hành tìm hiểu tình trạng pháp lý của thửa đất và hồ sơ hiện có, tư vấn điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của pháp luật hiện hành đồng thời hỗ trợ phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến quy trình cấp sổ đỏ.
Kiểm tra và chuẩn bị hồ sơ chi tiết: Chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng rà soát giấy tờ, đánh giá tính hợp lệ của các giấy tờ mà khách hàng cung cấp và hướng dẫn bổ sung đối với những trường hợp hồ sơ còn thiếu, đồng thời soạn thảo những giấy tờ pháp lý liên quan đến thủ tục như đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận,…
Hỗ trợ và giải quyết các vấn đề phát sinh: Đất chưa có giấy tờ rõ ràng về nguồn gốc, phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên.
Cam kết đúng thời gian và quy định: Chúng tôi đảm bảo quy trình thực hiện đúng luật và hoàn thành trong khoảng thời gian đã cam kết và thỏa thuận với khách hàng trước đó. Hỗ trợ khách hàng hạn chế được tối đa rủi ro về hồ sơ hoặc phát sinh những chi phí khác không cần thiết.
Thông tin liên hệ:
- Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
- Số điện thoại: 0389.363.716
- Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
- Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
- Website: nguoihieuluat.com/
Nội dung trên là thông tin cung cấp về những vấn đề pháp liên quan đền vấn đề lấn chiếm đất công có được cấp sổ không? thủ tục ra sao. Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục dịch vụ này bạn gặp khó khăn cần đến sự tư vấn và hỗ trợ từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua một trong các kênh liên hệ dưới đây.
