Hiện nay, không hiếm trường hợp khi mua bán đất, người dân thay vì tới phòng công chứng lại lựa chọn việc công chứng vi bằng cho việc mua bán đất. Vậy thực hư của việc này có đúng hay không và khi công chứng vi bằng có làm sổ đỏ được không? Hãy cùng Người Hiểu Luật tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

Hiểu đúng về công chứng vi bằng 

Căn cứ theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, giải thích thuật ngữ vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ hức theo quy định của Nghị định này.

Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản thì vi bằng thực chất là một loại văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.

Đi kèm theo vi bằng bao gồm những hình ảnh, video trong quá trình xác lập vi bằng. Còn Thừa phát lại là người đạt đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật hiện hành có liên quan.

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là quá trình do công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nhằm chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch dân sự hoặc bản dịch giấy tờ, văn bản.

Cụ thể, công chứng hợp đồng, giao dịch dân sự đảm bảo rằng các thỏa thuận được lập thành văn bản không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội và có đầy đủ hiệu lực pháp lý. Việc công chứng này có thể là bắt buộc theo quy định của pháp luật hoặc do cá nhân, tổ chức tự nguyện thực hiện để tăng tính ràng buộc pháp lý và hạn chế rủi ro.

Bên cạnh đó, công chứng còn bao gồm việc chứng nhận tính chính xác và hợp pháp của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại. Điều này giúp đảm bảo nội dung bản dịch phản ánh đúng ý nghĩa của bản gốc và có giá trị sử dụng trong các giao dịch pháp lý, hành chính. 

So sánh vi bằng và công chứng 

Dựa trên sự so sánh trên, có thể thấy rằng vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực vì vậy trong vấn đề tiến hành thủ tục làm sổ đỏ thì vi bằng không có giá trị pháp lý tương đương với văn bản công chứng.

Bởi trong vi bằng, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng tuy nhiên vi bằng lại không thừa nhận hay có bất kỳ sự đánh giá về tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận lại chính xác những gì xảy ra trên thực tế, nghĩa là những sự kiện được ghi nhận trong vi bằng không được sự kiểm tra, đánh giá hay thẩm định về tính hợp pháp bởi bất kì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào.

Vì vậy trong vấn đề làm sổ đỏ, việc người sử dụng đất tiến hành thực hiện vi bằng, mô tả, ghi nhận lại hành vi sẽ được hiểu đơn giản là hoạt động xuất phát từ một phía, chưa được đánh giá và xem xét tính hợp pháp từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, bởi: 

• Vi bằng không chứng nhận tính hợp pháp của giao dịch
• Vi bằng không là điều kiện để cấp sổ đỏ
• Vi bằng không đảm bảo được quyền lợi pháp lý tương đương như công chứng

>>Đọc thêm: Phí công chứng nhà đất bên nào chịu?

Tại sao công chứng vi bằng không thể làm sổ đỏ?

Căn cứ theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau: 

• Vi phạm quy định về quốc phòng an ninh
• Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình, trái với đạo đức xã hội
• Xác nhận nội dung và việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; chứng nhận tính chính xác, hợp pháp và không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản giữa tiếng Việt và tiếng nước ngoài; đồng thời xác nhận chữ ký và bản sao có đúng với bản chính.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang trong Quân đội nhân dân và Công an nhân dân khi đang thi hành công vụ.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì Thừa phát lại không được phép ghi nhận sự kiện, hành vi giao dịch mua bán nhà đất để chuyển quyền sở hữu đất đai, tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa, nếu vi bằng lập sai theo quy định thì sẽ không có giá trị làm chứng cứ để Tòa án xem xét khi có tranh chấp.

Vì vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành công chứng vi bằng không thể làm sổ đỏ vì vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế, nhưng không chứng nhận tính hợp pháp của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Theo quy định pháp luật, để làm sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định. Vi bằng không thay thế được hợp đồng công chứng, không đảm bảo quyền lợi pháp lý cho các bên và không phải là căn cứ hợp pháp để cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ.

>>Xem thêm: Hợp đồng công chứng có thời hạn bao lâu?

Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng vi bằng 

Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, chủ yếu do quy trình thực hiện không đảm bảo tính pháp lý đầy đủ và không đúng quy định. Trong nhiều trường hợp, tài sản được chuyển nhượng nhiều lần qua nhiều người mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Đặc biệt nguy hiểm là tình trạng chủ sở hữu dù đã thế chấp tài sản tại ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho người khác, vẫn lập vi bằng để bán nhà đất, khiến người mua rơi vào thế bất lợi.

Nếu các bên chỉ lập vi bằng mà không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, người mua sẽ không thể sang tên sổ đỏ. Theo quy định pháp luật, để được cấp sổ đỏ, hồ sơ sang tên phải bao gồm các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ ràng về điều kiện sang tên, trong đó yêu cầu hồ sơ phải có đơn đăng ký biến động, bản gốc sổ đỏ và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng. Do đó, nếu chỉ lập vi bằng mà không có hợp đồng công chứng, nhà đất vẫn thuộc quyền sở hữu của người bán, dù người mua đã thanh toán nhưng không có đủ điều kiện pháp lý để đứng tên trên sổ đỏ.

Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, cản trở việc chuyển nhượng cho người khác, đồng thời khiến người mua không thể sửa chữa, thế chấp hoặc sử dụng tài sản đúng mục đích.

Ngoài các trường hợp có sổ đỏ nhưng không công chứng hợp đồng, việc lập vi bằng còn phổ biến đối với những giao dịch mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp. Điều này càng làm gia tăng nguy cơ tranh chấp, do không thể xác định rõ nguồn gốc đất, tình trạng quy hoạch hay nguy cơ bị thu hồi.

Nhiều trường hợp, chủ đất lợi dụng kẽ hở này để bán cùng một thửa đất cho nhiều người, trong khi Thừa phát lại chỉ ghi nhận sự kiện lập vi bằng mà không có thẩm quyền kiểm soát hay xác nhận tính hợp pháp của giao dịch.

Khi rơi vào các tình huống trên, người mua có nguy cơ mất trắng số tiền đã bỏ ra hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng kéo dài, tốn kém thời gian và chi phí tại Tòa án để đòi lại quyền lợi của mình.

Vì vậy, để đảm bảo an toàn pháp lý khi giao dịch mua bán nhà đất, người dân cần thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật, thay vì chỉ lập vi bằng. Đặc biệt, trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc khi bên thứ ba đưa ra yêu cầu về quyền sử dụng tài sản, người mua có thể rơi vào tình thế bất lợi, thậm chí mất toàn bộ hoặc một phần tài sản mà không có cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của mình.

>>Tham khảo: Mua nhà giấy viết tay có công chứng được không?

Lời khuyên

Để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh rủi ro khi mua bán nhà đất, người dân cần thực hiện giao dịch thông qua hình thức công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở chỉ có giá trị pháp lý khi được công chứng hoặc chứng thực, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và ngăn ngừa tranh chấp.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất có thể được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, bao gồm văn phòng công chứng, phòng công chứng nhà nước, hoặc tại UBND cấp xã, phường, thị trấn trong một số trường hợp theo quy định pháp luật. Những cơ quan này có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch và đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia.

Trước khi ký hợp đồng, người mua cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của tài sản, yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ hợp lệ và thực hiện công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Tránh giao dịch chỉ lập vi bằng, giấy tay hoặc các hình thức không được pháp luật công nhận, vì những phương thức này không có giá trị để sang tên sổ đỏ và có thể dẫn đến tranh chấp, thậm chí mất trắng tài sản. Cụ thể, cách thức thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực được tiến hành như sau: 

Thứ nhất về hồ sơ cần chuẩn bị: 

• Phiếu yêu cầu công chứng 
• Dự thảo hợp đồng (nếu có) 
• Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng và người có quyền, lợi ích liên quan đề cập đến trong hợp đồng, giao dịch.
• Giấy tờ về tài sản
• Giấy tờ khác

• Hướng dẫn người dân cách thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực 

Thứ hai, về thủ tục:

• Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, nếu đầy đủ và hợp pháp thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Công chứng viên hướng dẫn thủ tục, giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của hợp đồng, giao dịch cho người yêu cầu công chứng.
• Đối với trường hợp nếu hồ sơ công chứng có điểm chưa rõ, dấu hiệu ép buộc, nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự hoặc đối tượng hợp đồng chưa cụ thể, công chứng viên yêu cầu làm rõ, xác minh hoặc giám định. Nếu không làm rõ được, công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
• Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, nếu có vi phạm pháp luật, trái đạo đức hoặc không phù hợp, phải yêu cầu sửa chữa. Nếu không được sửa, công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
• Người yêu cầu công chứng tự đọc hoặc đề nghị công chứng viên đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch.

Dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất của Người Hiểu Luật

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn chi tiết về mua bán nhà đất đảm bảo khách hàng nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành cũng như những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục.

Dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất của Công ty Luật Master Law mang đến giải pháp pháp lý toàn diện, giúp khách hàng đảm bảo tính hợp pháp, an toàn và minh bạch trong mọi giao dịch bất động sản.

Chúng tôi cung cấp dịch vụ như: 

• Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất, xác minh quyền sở hữu, tình trạng tranh chấp, thế chấp hoặc quy hoạch
• Tư vấn soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
• Hướng dẫn khách hàng thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng
• Tư vấn phương án giải quyết, hỗ trợ thương lượng, hòa giải hoặc tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com 
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề “Công chứng vi bằng có làm sổ đỏ được không? Rủi ro và lời khuyên” Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.