Khi mua bán đất đai, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước quan trọng. Việc công chứng sẽ giúp đảm bảo cho giá trị pháp lý của hợp đồng. Tuy nhiên hiện nay, nhiều người vẫn chưa nắm rõ những điều quan trọng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ đi làm rõ nội dung này.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Về cơ bản, có thể hiểu rằng việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên tại các tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng).

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng nhằm đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, giúp người sử dụng đất tránh khỏi các tranh chấp và tạo nên sự thuận tiện hơn trong quá trình đăng ký sang tiên Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đó là: 

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên trừ trường hợp: 

• Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hay hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực dựa theo yêu cầu của các bên. 
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. 
• Việc công chứng, chứng thực phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực.

Hơn nữa, căn cứ theo quy định trên của Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực, việc công chứng, chứng thực hợp đồng trong trường hợp này được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng không công chứng thì không có giá trị pháo lý tuy nhiên trừ một số trường hợp được pháp luật quy định riêng. Ngoài ra, người sử dụng đất cần kiểm tra kĩ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch để tránh những rủi ro không đáng có.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần phải công chứng?

Như đã phân tích ở trên, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và bên cạnh đó căn cứ theo quy định tại Bộ Luật Dân sự Điều 119 quy định về hình thức giao dịch dân sự, cụ thể: 

• Giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Và giao dịch dân sự được thực hiện thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu điện tử thì được coi là giao dịch được thực hiện bằng văn bản.
• Ngoài ra, đối với trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì người thực hiện giao dịch phải tuân thủ theo quy định đó. 

Vì vậy, dựa theo phân tích và những quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đó mà khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. 

>>Đọc thêm: Đất đai đang tranh chấp có xây dựng được không?

Thành phần hồ sơ khi công chứng, chứng thực

Căn cứ theo Luật Công chứng 2014 và Nghị định 29/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng, về thành phần hồ sơ yêu cầu công chứng lập thành một bộ, bao gồm các giấy tờ sau: 

• Phiếu yêu cầu công chứng (bao gồm thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo, tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ)
• Dự thảo hợp đồng, giao dịch 
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng 
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hoặc là bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp mà hợp đồng hoặc giao dịch có liên quan đến tài sản đó. 
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch cần công chứng mà pháp luật quy định phải có.

Mức thuế phí khi công chứng quyền sử dụng đất 

Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo bảng sau: 

Tuy nhiên, cần lưu ý:

• Đối với trường hợp công chứng tại văn phòng công chứng thì mức thu phí trên đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT)
• Đối với trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng như sau: 

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng X Giá đất, giá tài sản dơ cơ quan nhà nước quy định

Ví dụ: Ông A chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất có diện tích 100m2 tại Hà Nội. Giả dụ, giá đất hiện nay theo quy định của UBND TP Hà Nội là 20 triệu đồng/m2. Như vậy, áp dụng theo công thức trên thì tính được giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng là: 

100m2 x 20.000.000 (đồng) = 2.000.000.000 (đồng)

Ngoài tiền phí công chứng theo chuẩn quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, một khoản tiền mà người yêu cầu công chứng phải nộp cho tổ chức hành nghề là giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng được quy định theo Luật Công chứng 2014, là giá liên quan đến việc khi yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các việc khác liên quan đến việc công chứng.

>>Xem thêm: Hợp đồng công chứng có giá trị bao lâu?

Thủ tục công chứng quyền sử dụng đất 

Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán đất

Khi các bên có yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất, công chứng viên sẽ tiếp nhận và tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ:

• Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp pháp: Công chứng viên sẽ tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng để tiến hành các bước tiếp theo.
• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có sai sót: Công chứng viên sẽ hướng dẫn và yêu cầu các bên bổ sung hoặc chỉnh sửa theo đúng quy định pháp luật trước khi tiếp tục quy trình công chứng.

Việc kiểm tra kỹ lưỡng ngay từ đầu giúp đảm bảo hợp đồng có giá trị pháp lý, hạn chế rủi ro và tranh chấp về sau.

Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán đất

Trường hợp 1: Các bên đã có hợp đồng mua bán đất soạn sẵn

Khi tiếp nhận hợp đồng do các bên tự soạn thảo, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra nội dung:

Nếu hợp đồng đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật: Công chứng viên tiếp tục quy trình, chuyển sang bước ký kết và chứng nhận hợp đồng.

Nếu hợp đồng có sai sót hoặc vi phạm quy định pháp luật: Công chứng viên sẽ yêu cầu chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp. Nếu các bên không đồng ý sửa đổi, công chứng viên có quyền từ chối chứng nhận hợp đồng để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý.

Quy trình này giúp đảm bảo hợp đồng mua bán đất có giá trị pháp lý, minh bạch và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Các bên chưa có hợp đồng mua bán đất soạn sẵn

Nếu các bên chưa chuẩn bị hợp đồng mua bán đất, tổ chức công chứng sẽ hỗ trợ soạn thảo theo thỏa thuận của các bên hoặc sử dụng mẫu hợp đồng có sẵn tại văn phòng công chứng.

Quy trình thực hiện như sau:

• Soạn thảo hợp đồng: Công chứng viên hoặc tổ chức công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng dựa trên nội dung các bên thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.
• Kiểm tra và xác nhận: Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra nội dung, xác nhận tính chính xác và đồng ý với các điều khoản.
• Ký kết hợp đồng: Các bên tham gia ký vào từng trang của hợp đồng trước sự chứng kiến của công chứng viên.
• Xuất trình giấy tờ gốc: Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính của các giấy tờ trong hồ sơ để đối chiếu, xác minh tính hợp pháp.
• Chứng nhận hợp đồng: Sau khi hoàn tất kiểm tra, công chứng viên ghi lời chứng, ký xác nhận và đóng dấu, chính thức công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng.

Bước này đảm bảo hợp đồng được lập đúng quy định, có giá trị pháp lý rõ ràng và hạn chế tối đa tranh chấp sau này.

Khi sang tên thì hợp đồng công chứng, chứng thực có giá trị ra sao? 

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp thuộc khoản b Điều này.

Như vậy, có thể kết luận rằng nếu không có hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định thì người sử dụng đất sẽ không đủ thành phần hồ sơ để tiến hành thủ tục sang tên. Chính vì vậy, hợp đồng công chứng hoặc chứng thực có giá trị pháp lý quan trọng trong quá trình sang tên quyền sử dụng đất, đảm bảo giao dịch được công nhận và thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

Đây là căn cứ bắt buộc trong hồ sơ đăng ký biến động đất đai, nếu không có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối tiếp nhận và giải quyết thủ tục sang tên. Ngoài ra, hợp đồng công chứng còn có giá trị chứng cứ pháp lý, xác nhận quyền và nghĩa vụ của các bên, giúp hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong trường hợp xảy ra khiếu kiện.

Khi hợp đồng được công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra kỹ lưỡng về tính hợp pháp của giao dịch, góp phần ngăn chặn các rủi ro như giả mạo, lừa đảo hay vi phạm pháp luật. Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực không chỉ là thủ tục bắt buộc mà còn giúp đảm bảo tính minh bạch, an toàn cho các bên khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có cần công chứng tại nơi có đất không?

Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định về nơi công chứng hợp đồng về nhà, đất thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi mà tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc hay văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay tiến hành mua bán nhà ở thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có bất động sản. 

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015 quy định về nơi chứng thực hợp đồng về nhà đất thì UBND xã, phường, thị trấn có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực: 

• Hợp đồng giao dịch liên quan đến thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo Luật Đất đai.
• Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở

Dịch vụ tư vấn hợp đồng đất đai của Người Hiểu Luật 

Bạn đang gặp khó khăn trong việc xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản? Bạn lo lắng về tính pháp lý của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp quyền sử dụng đất? Hãy để Người Hiểu Luật đồng hành và hỗ trợ bạn với dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, đảm bảo mọi giao dịch diễn ra an toàn, hợp pháp và đúng quy định.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc về luật đất đai, chúng tôi cam kết cung cấp thông tin pháp lý đầy đủ, chính xác và cập nhật mới nhất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Không chỉ tư vấn, chúng tôi còn hỗ trợ soạn thảo, rà soát và kiểm tra hợp đồng đất đai như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, chúng tôi giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, chi phí và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch. Người Hiểu Luật là sự lựa chọn tin cậy giúp bạn giải quyết mọi vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai một cách dễ dàng và minh bạch. Chúng tôi là sự lựa chọn hoàn hảo dành cho bạn, hãy để chúng tôi cùng đồng hành với bạn trên chặng đường pháp lý.

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com 
• Website: nguoihieuluat.com/ 

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề “7 điều quan trọng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.