Có thể nói các giai đoạn và thủ tục thực hiện việc mua đất rất phức tạp. Việc thanh toán số tiền trong giao dịch ở giai đoạn nào vẫn còn là câu hỏi khó đối với nhiều người bởi số tiền mua đất luôn là một con số lớn. Vậy giao hết tiền mua đất khi công chứng là an toàn hay rủi ro. Hãy cùng Người Hiểu Luật tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng

Thông thường hợp đồng mua đất sẽ có hiệu lực sau khi công chứng, có thể nói đây là một phần quan trọng của việc thực hiện hợp đồng. Theo pháp luật hiện hành, giá trị pháp lý của hợp đồng mua đất được xác định kể từ ngày hợp đồng đó được ký và đóng dấu từ công chứng viên trong tổ chức hành nghề công chứng.

Như vậy, hợp đồng mua đất cần công chứng có giá trị pháp lý kể từ thời điểm được công chứng hợp pháp. Hợp đồng mua đất đã được công chứng hoặc chứng thực thì có giá trị làm chứng cứ trước Tòa.

Sau khi thực hiện việc công chứng, các bên tham gia hoạt đồng mua đất tiến hành thực hiện nghĩa vụ nêu trong hợp đồng bao gồm nghĩa vụ thanh toán. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết hoặc giải quyết theo thỏa thuận trước đó của các bên. 

>>Tham khảo: Hơp đồng công chứng mua bán đất có giá trị bao lâu?

Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất theo pháp luật

Một số người vẫn còn hiểu chưa rõ về thời điểm hợp đồng mua đất có hiệu lực và thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất. Hiểu lầm về hai thời điểm này có thể khiến người mua chịu hậu quả nặng nề từ việc mua đất. 

Thời điểm hợp đồng bất động sản có hiệu lực là thời điểm các bên thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại tổ chức được phép hoạt động việc công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. 

Còn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức có hiệu lực khi thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính. Vậy có thể xác định thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính hay còn được gọi là thời điểm đăng bộ sang tên. Đây là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật thông tin người mua vào Sổ đỏ/Sổ hồng.

Như vậy, có thể hiểu việc công chứng chỉ nhằm mục đích xác minh tính hợp pháp của hợp đồng mua đất. Công chứng hợp đồng chỉ là một trong những thủ tục cần thiết trước khi thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất. Còn thời điểm người nhận chuyển nhượng được sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng bộ sang tên. 

Rủi ro khi giao hết tiền ngay sau công chứng 

Để sử dụng đất hợp pháp thì các bên tham gia giao dịch phải trải qua các giai đoạn về công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, thực hiện nghĩa vụ về thuế, nộp lệ phí trước bạ, thực hiện thủ tục sang tên cho người nhận chuyển nhượng.

Có thể thấy sau hoạt động công chứng hợp đồng mua đất, các bên vẫn phải thực hiện một số thủ tục khác để chính thức chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua, trong quá trình đó sẽ không tránh khỏi những rủi ro.

Rủi ro về nghĩa vụ thuế

Sau khi công chứng hợp đồng mua đất, nếu không có thỏa thuận khác thì người bán có nghĩa vụ thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân với giá đất đã chuyển nhượng. Trong trường hợp vì lý do cá nhân người bán không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, mà người mua đã giao hết tiền sau khi công chứng hợp đồng thì nguy cơ không lấy lại được tiền và không được sở hữu quyền sử dụng đất rất lớn.

Do đó, trước khi thanh toán hợp đồng các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận thời điểm sẽ thực hiện nghĩa vụ thuế và một số nghĩa vụ tài chính khác như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ,… tránh những rủi ro về tài chính đặc biệt là nghĩa vụ về thuế.

Rủi ro về tranh chấp phát sinh sau công chứng

Quyền sử dụng đất có thể có nhiều người cùng đứng tên hoặc đang có tranh chấp về quyền sở hữu. Nếu sau công chứng mà người mua đã vội vàng thanh toán tiền mua đất trong khi chưa xác định về tình trạng pháp lý của đất, quyền lợi về đất đai của họ có thể bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng. 

Nhiều người mua rơi vào tình trạng mua đất đang trong quá trình tranh chấp hoặc đang được thế chấp cho ngân hàng và khi xử lý nếu gặp phải những trường hợp này, người mua phải mất rất nhiều thời gian và tiền bạc.

Rủi ro về việc bên bán trì hoãn thủ tục sang tên

Nhiều trường hợp người bán cố tình trì hoãn thủ tục sang tên khiến người mua không thể thực hiện quyền lợi của mình. Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc người bán đang có ý định lừa đảo hoặc người bán biết không thể thực hiện việc sang tên hoặc có thể người bán muốn đòi thêm lợi ích từ người mua.

Khi người mua đã thanh toán hết tiền sau khi công chứng, bên bán có thể biến mất hoặc đòi thêm một khoản tiền phi lý từ người mua. Trong trường hợp này, người mua có nguy cơ mất tiền rất cao hoặc phải chịu thêm một khoản chi phí để mua đất. 

>>Đọc thêm: Rủi ro trong việc đặt cọc mua đất và biện pháp phòng tránh

Rủi ro về thay đổi quy hoạch

Rủi ro về thay đổi quy hoạch là một trong những rủi ro lớn khi mua đất, phụ thuộc nhiều vào chính sách đất đai Nhà nước. Đặc biệt khi hợp đồng mua đất đã được công chứng nhưng chưa thực hiện việc sang tên.

Trường hợp khi đất nằm trong quy hoạch thì người mua có thể bị từ chối sang tên. Người mua có thể bị hạn chế quyền sử dụng đất, nếu đất bị thu hồi do quy hoạch thì việc đòi bồi thường cho đất chưa sang tên rất gặp nhiều vướng mắc. Ngoài ra, đất trong quy hoạch thường có giá trị thấp, người mua có thể gặp nhiều khó khăn và bị “lỗ” nặng nếu bán lại đất.

>>Xem ngay: Mua đất dính quy hoạch có được đền bù không?

Các phương thức thanh toán an toàn hơn

Thanh toán theo tiến độ

Đây là việc thanh toán gắn liền với tiến độ của việc thực hiện hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận chia việc thanh toán thành các khoản thanh toán nhỏ và các khoản này sẽ được trả theo đúng tiến độ hoàn thành nghĩa vụ của các bên. Các bên có thể gắn các khoản thanh toán nhỏ theo tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý như: đặt cọc, thanh toán sau khi công chứng, thanh toán sau khi thực hiện nghĩa vụ về thuế, thanh toán sau khi sang tên).

Việc thanh toán theo tiến độ vừa bảo đảm rằng  bên bán sẽ thực hiện các nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất vừa bảo đảm bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu một trong các bên ngừng thực hiện nghĩa vụ trong các giai đoạn trên thì bên còn lại cũng sẽ kịp thời phát hiện, ngừng việc thực hiện hợp đồng tránh tổn thất lớn về lợi ích của mình. 

Thanh toán qua  trung gian

Thanh toán qua trung gian có thể hiểu là việc các bên sẽ nhờ một bên thứ ba hỗ trợ trong việc thanh toán, bảo đảm các bên thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, bên bán không trực tiếp trả tiền cho bên mua mà sẽ gửi khoản thanh toán đó cho bên thứ ba uy tín do các bên thỏa thuận lựa chọn như ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Bên thứ ba đó sẽ phong tỏa tài khoản có khoản thanh toán đó, và chỉ chuyển cho bên bán sau khi các nghĩa vụ của các bên đã hoàn tất. Bên mua sẽ không cần lo rằng bên bán sẽ không thực hiện các thủ tục cần thiết, và bên bán sẽ an tâm hơn khi giao dịch. Tất nhiên khi thanh toán qua trung gian các bên phải chịu thêm một khoản chi phí hợp lý cho bên thứ ba này.

Các biện pháp phòng tránh rủi ro khác

Nhiều người mua đã rơi vào tình trạng dở khóc dở cười khi mất một số tiền lớn do quá tin tưởng vào bên bán. Họ quá vội vàng thanh toán hết tiền mua đất mà không thực hiện việc kiểm tra cần thiết, dẫn đến mất tiền oan.

Điều này thể hiện sự quan trọng của việc cẩn trọng trong mọi giao dịch, đặc biệt là giao dịch bất động sản. Vì vậy, để phòng tránh các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình mua đất, người mua cần lưu ý một số biện pháp sau:

Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi giao dịch. Một số loại giấy tờ như Sổ đỏ/ Sổ hồng, xác minh tình trạng đất về tranh chấp, quy hoạch,  tránh phải xử lý các vấn đề pháp lý rắc rối. Khuyến nghị tìm hiểu thông tin từ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các thông tin từ cơ quan Nhà nước luôn mang độ chính xác cao, bạn có thể tìm kiếm từ nguồn thông tin này.

Lựa chọn văn phòng công chứng uy tín. Khi lựa chọn công chứng viên uy tín có thể yêu cầu công chứng viên kiểm tra lại hồ sơ tránh sai sót. Việc lựa chọn một văn phòng công chứng có kinh nghiệm và uy tín sẽ bảo đảm các giấy tờ công chứng hợp pháp.

Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia bất động sản. Họ có thể hỗ trợ bạn nắm bắt các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng bất động sản. Sự trợ giúp từ họ có thể giúp bạn bảo vệ lợi ích của bạn tốt nhất. Nên tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia có chuyên môn trong lĩnh vực đất đai để được hỗ trợ và tư vấn pháp lý chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

Việc công chứng hợp đồng mua bán đất có bắt buộc không?

Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật.

(Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024)

Chi phí sang tên Sổ đỏ do ai chịu?

Tùy vào loại chi phí phải trả bên bán hoặc bên mua sẽ chịu trách nhiệm trả chi phí sang tên Sổ đỏ. Nếu không có thỏa thuận khác, thông thường bên bán sẽ chịu chi phí về thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng còn người mua sẽ chịu chi phí về lệ phí trước bạ, phí đăng ký đất đai và phí công chứng hợp đồng. 

>>Tìm hiểu thêm: Phí công chứng nhà đất bên nào chịu?

Tư vấn mua bán bất động sản của Người Hiểu Luật

Mua đất là một giao dịch bất động sản phức tạp, đòi hỏi những người tham gia cần có sự hiểu biết chuyên sâu về chúng, tránh những rủi ro pháp lý rắc rối. Với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, dịch vụ tư vấn mua bán bất động sản của Người Hiểu Luật luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn. Một số hoạt động tư vấn bạn có thể tham khảo:

• Tư vấn pháp lý liên quan đến đất đai, giao dịch bất động sản;
• Hỗ trợ soạn thảo điều khoản hợp đồng mua bán bất động sản;
• Hướng dẫn thực hiện các thủ tục thực hiện giao dịch bất động sản;
• Tư vấn về việc kiểm tra quy hoạch, tình trạng tranh chấp, giấy tờ pháp lý của thửa đất.
• Một số tư vấn khác liên quan đến đất đai như đăng ký quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, sang tên Sổ đỏ,….

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các thông tin liên quan về việc giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn hay tiềm ẩn các rủi ro. Mong rằng qua nội dung trên đã giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về nội dung này.