Trong quá trình sử dụng cũng như khác thác quyền sử dụng đất nhiều người dân gặp phải tình huống sở hữu một mảnh đất nhưng không có đường đi. Điều này đã tạo ra nhiều khó khăn cho người sử dụng đất, đặc biệt khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư). Chính vì thực tiễn này xảy ra mà thực tế nhiều người dân thắc mắc và đưa ra vấn đề rằng liệu đất không có đường đi có lên được thổ cư hay không. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng để giải quyết thắc mắc trên đồng thời cũng trình bày chi tiết về quy định của pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư cũng như thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư 

Trước tiên theo Luật Đất đai 2024 quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư, căn cứ theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể đó chính là kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân phu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, có thể thấy rằng căn cứ theo pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy thuộc vào thời điểm thực tế cũng như kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Về các trường hợp được phép chuyển lên đất ở, theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, có 07 trường hợp đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, trong đó bao gồm: 

• Chuyển  đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, theo nội dung phân tích các điều khoản như nêu trên tại khoản 1 Điều 121, khoản 5 Điều 116 và Điều 62 Luật Đất đai 2024 quy định về thời kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì điều kiện chính để được chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư sẽ tùy thuộc vào thời điểm thực tế cũng như quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Trước đây, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024, việc cho phép chuyển đất nông nghiệp lên đất ở của cá nhân là của UBND cấp huyện. Tuy nhiên căn cứ theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP kể từ ngày 01/7/2025 thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã. Như vậy, đối với trường hợp đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện trước đây và bây giờ là cấp xã thì sẽ không được chuyển đổi lên đất ở.

Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, bao gồm: 

• Tiền sử dụng đất (Khoản 1 và Khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
• Lệ phí trước bạ: Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % nhà đất là 0,5%.
• Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Về hạn mức đất ở – mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sử dụng khi cơ quan đó công nhận quyền sử dụng và giao đất ở. Hạn mức đất ở bao gồm hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quyết định.

Căn cứ theo Điều 195 và Điều 196 Luật Đất đai 2024 căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương thì UBND cấp tỉnh sẽ đưa ra quy định cụ thể về hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra về hạn mức đất được chuyển mục đích sử dụng đất, dựa theo Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì không có quy định cụ thể về hạn chức chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là pháp luật không đưa ra giới hạn cụ thể đối với diện tích đất mà cá nhân hoặc tổ chức có thể chuyển mục đích sử dụng. Do đó việc chuyển mục đích sử dụng không bị ràng buộc bởi hạn mức cụ thể.

>>Tim hiểu thêm: Lý do trên sổ đỏ không thể hiện đường đi

Đất không có đường đi có được chuyển lên thổ cư không? 

Căn cứ theo điểm b, d và đ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, gồm: 

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất 
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Do đó, việc đất không có đường đi không thuộc trường hợp không được chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.  Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với đất không có đường đi mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển lên thổ cư thì phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu thuộc vào các trường hợp nêu trên. Đồng nghĩa với việc đất không có đường đi vẫn được lên thổ cư nếu đáp ứng các căn cứ nêu trên.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư 

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của luật này.

Người sử dụng đất phải có quyết định từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Khi làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất người dân cũng cần phải nắm rõ về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nếu không sẽ ghi sai thẩm quyền và bị trả lợi đơn hoặc yêu cầu viết lại đơn.

Khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì khi người sử dụng đất muốn chuyển đất không có đường đi sang đất ở thì phải xin phép UBND cấp huyện nơi có thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, hiện nay theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ – CP có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2025 thì  thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã. Vậy, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tiến hành như sau: 

Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cũng được quy định tại khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định.

Về trình tự thủ tục thực hiện: 

Căn cứ theo Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định.

Bước 2. Cơ quan chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp hồ sơ chưa đảm bảo thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan chức năng quản lý đất đai.

Bước 3. Sau khi nộp đủ hồ sơ, cơ quan chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp xã nơi có đất ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.

Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp sổ, đồng thời cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại sổ cho người sử dụng đất. 

Bước 6. Trả kết quả, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 20 ngày (căn cứ theo Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên người sử dụng đất đai phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Ngoài ra, người sử dụng đất cần lưu ý đối với trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

>>Xem thêm: Cách cấp sổ cho thửa đất có diện tích nhỏ

Câu hỏi thường gặp 

Làm thế nào để yêu cầu lối đi nếu đất bị bao bọc? 

Căn cứ theo Điều 254 BLDS 2015, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc có nhưng không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Như vậy, trường hợp người dân có đất không có đường đi thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ, đồng thời phải đền bù cho chử sở hữu bất động sản đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đất không có đường đi có bị hạn chế quyền xây dựng không?

Câu trả lời là KHÔNG.  Bởi chủ sở hữu những bất động sản bị vây bọc và không có đường đi sẽ có quyền yêu cầu mở lối đi chung theo quy định pháp luật, và vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và không có quy định về trường hợp từ chối cấp Giấy chứng đối với thửa đất không có lối đi. Vì vậy đất không có đường đi vẫn được phép xây dựng và trong quá trình xây dựng cần tiến hành thực hiện đầy đủ quy định của pháp luật.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề đất không có đường đi có lên thổ cư được không? Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com