Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai, không ít trường hợp tồn tại các thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định, gây khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nhằm tháo gỡ vướng mắc này, Điều 146 Luật Đất đai 2024 đã đưa ra quy định cụ thể, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc cấp Giấy chứng nhận trong những trường hợp đặc thù. Quy định này không chỉ thể hiện tính linh hoạt, phù hợp với thực tế sử dụng đất tại nhiều địa phương mà còn góp phần giảm thiểu tranh chấp đất đai, đồng thời hỗ trợ người sử dụng đất hợp pháp hóa quyền sử dụng, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của họ. 

Nội dung chính của Điều 146 Luật Đất đai 2024

Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu (Khoản 1): 

“Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”

Về điều kiện áp dụng: Thửa đất đang sử dụng hợp pháp và được hình thành trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành và ngoài ra cần đạt đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy định chung của pháp luật ví dụ như các điều kiện như có giấy tờ pháp lý hợp lệ được pháp luật quy định, đất đang sử dụng không có tranh chấp được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận, sử dụng ổn định, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền,….

Về quyền lợi được hưởng: Người sử dụng đất sẽ được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dù diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu quy định, được hợp pháp hóa quyền sử dụng đất tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch dân sự đồng thời đây cũng căn cứ pháp lý quan trọng để giảm thiểu nguy cơ xảy ra tranh chấp từ đó bảo đảm được quyền lợi hợp pháp trong việc quản lý và sử dụng đất lâu dài.

Quy định về không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất tự chia tách (Khoản 2)

“Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.”

Trường hợp áp dụng: Trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo pháp luật quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 với các nguyên tắc, điều kiện cụ thể.

Mục đích được đặt ra trong quy định này của pháp luật hiện hành nhằm ngăn chặn tình trạng chia nhỏ đất tràn lan từ đó gây ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị, hạ tầng kỹ thuật cũng như môi trường sống. Hạn chế tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền trái với quy định của pháp luật đặc biệt ở khu vực đô thị và ven đô song cũng là cách để pháp luật nhà nước đặt ra tính thống nhất và minh bạch trong việc quản lý đất đai và tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. 

Hậu quả pháp lý, đối với các thửa đất nhỏ có diện tích tối thiểu xuất phát từ việc tự chia sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó dẫn đến việc người sử dụng những thửa đất này không có khả năng để thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai đối với thửa đất này.

Đồng thời người sử dụng đất sẽ không được pháp luật bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp, thậm chí có thể bị xử lý hành chính hoặc buộc khôi phục hiện trạng đất ban đầu nếu hành vi gây ra làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy định về sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất cần phải tiến hành kiểm tra về quy định diện tích tối thiểu cũng như thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp lý khi thực hiện việc chia tách thửa. 

>>Tham khảo: Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai ở tòa án là bao lâu?

Quy định về tách thửa, hợp thửa hợp pháp (Khoản 3)

“Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.”

Về điều kiện áp dụng, có thể thấy theo quy định tại khoản 3 Điều 146 Luật Đất đai 2024 thì để được tách hoặc hợp thửa hợp pháp thì trước hết thửa đất đó đã phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc tách hoặc hợp thửa phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, đồng thời đáp ứng được đầy đủ các điều kiện và nguyên tắc về hợp hoặc tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. 

Về quyền lợi được hưởng thì khi người sử dụng đất tiền hành hợp hoặc tách thửa đất đúng theo quy định và điều kiện của pháp luật thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho từng thửa đất sau khi thực hiện thủ tục từ đó giúp đảm bảo được quyền lợi pháp lý trong việc sử dụng cũng như thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến thửa đất. Tạo cơ sở và tiền đề giúp người sử dụng đất quản lý đất đai hiệu quả hơn, dễ dàng thực hiện các nhu cầu liên quan đến thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan quản lý Nhà nước trong việc kiểm soát và quản lý quỹ đất, góp phần hạn chế tình trạng sử dụng đất sai mục đích hoặc không rõ ràng về quyền sở hữu. 

Tuy nhiên người sử dụng đất cần lưu ý đối với trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa, nếu việc tách thửa dẫn đến hình thành ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, người sử dụng đất cần thận trọng, kiểm tra thật kỹ khi thực hiện thủ tục tách thửa, tránh vi phạm. 

Các điều kiện và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 146 Luật Đất đai 2024

Về điều kiện chung để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trong các trường hợp được quy định cụ thể trong Điều 151 Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, điều kiện được đặt ra đối với người sử dụng đất đó là phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa đất đang sử dụng và có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hoặc trường hợp quy định theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 – về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối đối với thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc vào các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Hay trường hợp quy định tại Điều 140 về việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc trường hợp cần xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024.

Đối với từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Về cơ bản, đó là các quy định về xác minh nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất, có xảy ra tranh chấp trên thửa đất đang tiến hành thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận hay không, kế hoạch sử dụng đât của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,….. Tùy từng trường hợp cụ thể thì mỗi trường hợp sẽ có thêm các điều kiện các được quy định để phù hợp đồng thời cũng nhằm bảo đảm sự minh bạch, công bằng trong việc quản lý đất đai.

Về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP tại Điều 28, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị: 

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK
• Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất 
• Trích đo bản đồ địa chính (nếu có) 
• Giấy ủy quyền (nếu việc thực hiện thủ tục được ủy quyền cho người khác).

Ngoài các loại giấy tờ chính được quy định như trên thì tùy thuộc vào nhu cầu cũng như các trường hợp cụ thể thì người dân cần chuẩn bị thêm giấy tờ chứng minh khác.

Về quy trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thực hiện như sau:

Theo quy định tại Điều 31 và Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được quy định theo trình tự các bước như sau: 

Bước 1. Nộp hồ sơ 

Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất.

Tuy nhiên, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì việc nộp hồ sơ đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được phép lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh.

Ngoài ra, UBND cấp xã theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo các trường hợp quy định tại Điều 137, Điều 138, Điều 139 và Điều 140 không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy định, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

• Đối với trường hợp hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chuẩn bị trong hồ sơ chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn nộp bổ sung hồ sơ.
• Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.

Bước 3: Xác nhận hiện trạng đất

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất. Ngoài ra UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 4: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

• Trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính.
• Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp.

Bước 5: Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó.

Câu hỏi thường gặp về Điều 146 Luật Đất đai 2025

Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có luôn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? 

Câu trả lời là KHÔNG. Không phải mọi thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu đều được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ những thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành trước ngày quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu có hiệu lực thi hành và đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Làm thế nào để biết diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương?

Để biết diện tích tách thửa tối thiểu được quy định tại địa phương, người sử dụng đất có thể thực hiện một trong các cách sau:

• Tra cứu văn bản quy định của UBND cấp tỉnh
• Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp tỉnh.
• Truy cập cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường
• Tham khảo luật sư.

Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được chuyển nhượng không?

Câu trả lời là CÓ nếu thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hình thành hợp pháp trước ngày quy định của UBND cấp tỉnh có hiệu lực, và đủ điều kiện cấp sổ.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề “Điều 146 Luật Đất đai 2024: Giải pháp cho thửa đất diện tích nhỏ”. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Điện Bàn, Thành phố Đà Nẵng.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com