Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là “Sổ đỏ”) là giấy tờ pháp lý quan trọng, thể hiện thông tin về tài sản là đất và nhà ở gắn liền với đất. Khi mua bán, chuyển nhượng hoặc thực hiện các hoạt động liên quan, nhiều người thắc mắc tại sao trên Sổ đỏ không thể hiện lối đi. Vậy để tìm hiểu chi tiết về các nguyên nhân này cũng như cách cập nhật lối đi vào Sổ đỏ theo đúng thủ tục của pháp luật quy định thì bài viết sau đây Người Hiểu Luật sẽ giải đáp cụ thể đầy đủ những thắc mắc trên.

Sổ đỏ theo Luật đất đai là giấy tờ gì?

Sổ đỏ là tên gọi thông dụng được người dân sử dụng để chỉ tên gọi chính thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bìa màu đỏ. 

Căn cứ theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích chi tiết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì đây là giấy tờ pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, gồm:

• Nhà ở
• Công trình xây dựng gắn liền với đất 

Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định cùa các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 có giá trị pháp lý tương đương với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tại sao Sổ đỏ không thể hiện đường đi?

Hiện nay có không ít trường hợp sổ đỏ của người dân không có thể hiện đường đi trên thửa đất có trong Giấy chứng nhận và thông thường có 2 nguyên nhân chủ yếu như sau:

Thứ nhất phần đường đi này thuộc tài sản và sở hữu của Nhà nước:

Bởi căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 12 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về những trường hợp không được thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận trong đó có đất xây dựng công trình theo tuyến, ví dụ như Đường giao thông, đường dẫn diện, ….

Vì vậy căn cứ theo quy định trên thì đường đi thuộc đất xây dựng công trình theo tuyến nên không được thể hiện trên sơ đồ của thửa đất. Như vậy, nếu phần đường đi thuộc tài sản của Nhà nước nhằm phục vụ việc làm lối đi lại thì sẽ không được thể hiện trên sơ đồ của Sổ đỏ, tuy nhiên phần đường đi này bạn vẫn được sử dụng bình thương nhưng không thuộc quyền sở hữu của bạn mà quyền sở hữu này sẽ thuộc về Nhà nước.

Thứ hai do một số nguyên nhân như sổ cũ chưa cập nhật:

Trong trường hợp phần đường đi không thuộc tài sản của Nhà nước và thuộc quyền sử dụng của bạn nhưng vì sổ cũ chưa được cập nhật, tách thửa, hay chia thừa kế mà không trừ ra lối đi cũng là một trong nhiều những nguyên nhân dẫn đến việc sổ đỏ không thể hiện lối đi.

Do đó, trong trường hợp này nếu bạn muốn bổ sung, thể hiện phần diện tích lối đi vào sổ đỏ của mình thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký biến động được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Đăng ký biến động được thực hiện cho các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi trong các trường hợp như thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất. 

Trường hợp đăng ký biến động được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận khi người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Cách cập nhật lối đi vào Sổ đỏ?

Như vậy cách để xử lý khi sổ đỏ không thể hiện đường đi là bạn cần nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền để bộ phận chuyên môn xử ly và hỗ trợ, quy trình thực hiện như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Bạn cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. cụ thể là cập nhật lối đi vào sổ đỏ, căn cứ theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Trong đo khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà không thuộc các trường hợp:

• Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp
• Cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp do bị mất.
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư hoặc mở rộng đường giao thông.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản;
• Chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định;
• Chuyển nhượng dự án bất động sản và cá nhân, hộ giá đình đã được cấp Giấy chứng nhận một phần diện tích vào loại đất ở trước ngày 01/7/2004, phần diện tích còn lại của thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (quy định tại các Điều 38, Điều 39, Điều 40, Điều 41, Điều 42, Điều 43 và Điều 44 của Nghị định này). Sẽ bao gồm những loại giấy tờ như sau: 

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11 ban hành kèm Nghị định này 
2. Giấy chứng nhận đã cấp
3. Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 30 của Nghị định này.
4. Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

>>Tải ngay: Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Hồ sơ sẽ được tiếp nhận và kiểm tra. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, bạn sẽ được thông báo và hướng dẫn để bố sung. Nếu hồ sơ đã đầy đủ, thông tin sẽ được ghi vào Sổ tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Xử lý yêu cầu 

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, trích đo địa chính thửa đất, chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. 

Bước 4. Trả kết quả 

Thời gian giải quyết yêu cầu sẽ thuân theo quy định của UBND cấp tỉnh, thường không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Trên sổ đỏ có thông tin gì?

Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNM Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với nhất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

Trang 1 

• Quốc hiệu, Quốc huy, tên đầy đủ của Giấy chứng nhận
• Tên và thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trang 2 

Trang 2 in chữ màu đen gồm: 

• Thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú
• Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận
• Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

Tại trang 2 cần lưu ý các thông tin quan trọng như: 

• Thông tin về nhà đất, diện tích có đúng với hồ sơ địa chính và thực tế không
• Hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng hay sử dụng chung.
• Mục đích sử dụng đất như thế nào vì người dân phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận, nếu tự ý chuyển mục đích sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
• Thời hạn sử dụng nhà đất là lâu dài hay có thời hạn sử dụng.

Trang 3 

Trang 3 in chữ màu đen gồm:

• Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Lưu ý, theo điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT nêu ra 2 trường hợp không thể hiện sơ đồ trên Giấy chứng nhận:

• Trường hợp cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp;
• Và trường hợp đất xây dựng công trình theo tuyến. Ví dụ: “Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT”

Theo khoản 2 Điều 13 của Thông tư này thì những nội dung về ghi nợ, xóa nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính sẽ được thể hiện ở phần “Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.” Ngoài ra, phần này còn thể hiện những nội dung như cho, tặng, thừa kế, sang tên chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở cho người khác, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, thay đổi diện tích, thay đổi nghĩa vụ tài chính, thông tin về thế chấp, đính chính nội dung Giấy chứng nhận nếu có sai sót,…

Trang 4

Trang 4 in chữ màu đen gồm: 

• Nội dung tiếp theo của phần Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận tại trang 3
• Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận và mã vạch

Trang bổ sung của Giấy chứng nhận 

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 20 của Thông tư này, ngoài trang 3 và trang 4 được sử dụng để xác nhận nội dung thay đổi trong Giấy chứng nhận thì còn có thể sử dụng trang bổ sung để xác nhận thay đổi trong các trường hợp như:

• Đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Cho thuê, cho thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư đối với trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê đã được cấp Giấy chứng nhận chung cho các căn hộ chung cư khi chưa bán;
• Thể hiện sơ đồ tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất mà không thể hiện trên trang 3
• Theo khoản 3 Điều 20 của Thông tư này, để nhận biết Giấy chứng nhận có trang bổ sung hay không ta kiểm tra xem trên trang 4 Giấy chứng nhận có đóng dấu giáp lai hay không và có ghi chú dòng chữ  “Kèm theo Giấy chứng nhận này có Trang bổ sung số: 01,…” hay không.

>>Tham khảo: Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất chưa có giấy tờ theo Luật đất đai 2024

Dịch vụ xử lý khi sổ đỏ không thể hiện đường đi của Người Hiểu Luật

Là một Văn phòng Luật sư chuyên tư vấn và hỗ trợ trong lĩnh vực đất đai với đội ngũ Luật sư giỏi có kinh nghiệm phong phú, chuyên môn sau về đất đai. Chúng tôi nhận xử lý vấn đề sổ đỏ không thể hiện đường đi và các dịch vụ hành chính đất đai như sau:

• Tư vấn việc chuyển nhượng, thừa kế, sang tên sổ đỏ, sổ hồng.
• Dịch vụ cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tách, hợp thửa đất.
• Xử lý tăng giảm diện tích thực tế so với sổ đỏ, sổ hồng.
• Đính chính, thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giải quyết tranh chấp về đất đai (nếu có).

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com

Hy vọng những thông tin chia sẻ từ bài viết trên của Người Hiểu Luật về các nội dung liên quan đến tại sao sổ đỏ không thể hiện đường đi cũng như cách giải quyết đã  có thể giúp cho bạn áp dụng vào giải quyết trường hợp của mình trên thực tế.