Việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam được pháp luật quy định rất chặt chẽ về điều kiện cũng như thủ tục thực hiện đối với các chủ thể. Trước các quy định của pháp luật đã có nhiều câu hỏi đặt ra, trong đó có trường hợp băn khoăn về việc người mang hai quốc tịch có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Do vậy, để giải đáp những thắc mắc về chủ thể mang hai quốc tịch trong lĩnh vực đất đai. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ quy định pháp luật về quyền mua đất của người có 2 quốc tịch tại Việt Nam. Đồng thời, đưa ra một số hướng dẫn thực tế và các lưu ý khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo sự an toàn và hợp pháp trong việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất 

Quy định pháp luật về quyền mua đất của người có 2 quốc tịch

Quy định chung về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam

Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/01/2025): Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 liệt kê các đối tượng là người sử dụng đất ở Việt Nam, trong đó có cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

Theo quy định trên có thể thấy, trường hợp người mang hai quốc tịch, trong đó có quốc tịch Việt Nam thì người đó vẫn có thể được quyền sử dụng đất tại Việt Nam, do vậy sẽ được mua đất tại Việt Nam. Vì mang quốc tịch Việt Nam thì người đó là công dân Việt Nam, được Nhà nước Việt Nam bảo hộ, nên cũng sẽ được hưởng đầy đủ các quyền lợi của công dân Việt Nam, trong đó có quyền được sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong trường hợp người mang hai quốc tịch mà cả hai quốc tịch đều không có quốc tịch Việt Nam thì không thể mua đất được vì theo quy định trên, người nước ngoài không thể đứng ra mua đất và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Luật Quốc tịch 2008 (sửa đổi 2014)

Tại khoản 2 Điều 5 Luật Quốc tịch năm 2008 xác định rõ, công dân Việt Nam được Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo đảm các quyền công dân và phải làm tròn nghĩa vụ đối công dân đối với Nhà nước và xã hội theo quy định của pháp luật. Với quy định trên đã ghi nhận quyền của công dân Việt Nam được sử dụng đất.

Như vậy, người có hai quốc tịch trong đó có một quốc tịch Việt Nam thì sẽ được Nhà nước Việt Nam bảo đảm các quyền công dân theo quy định, trong đó có quyền sử dụng đất.

>>Đọc  thêm: Hướng dẫn xác định nguồn gốc đất theo luật đất đai 2024

Người có 2 quốc tịch có được mua đất không?

Trường hợp mang quốc tịch Việt Nam: Người có hai quốc tịch trong đó có một quốc tịch là quốc tịch Việt Nam thì vẫn có thể mua đất được. 

Vì căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam là một trong những đối tượng được là người sử dụng đất ở Việt Nam.

Hơn nữa, về bản chất nếu mang quốc tịch Việt Nam thì người đó là công dân Việt Nam, sẽ được Nhà nước Việt Nam bảo hộ và được hưởng đầy đủ các quyền do pháp luật Việt Nam quy định đối với công dân Việt Nam.

Trường hợp chỉ mang quốc tịch nước ngoài (không giữ quốc tịch Việt Nam): Không được mua đất tại Việt Nam.

Vì theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 liệt kê các trường hợp là người sử dụng đất, không có đối tượng là người mang quốc tịch nước ngoài. Do đó, người hai quốc tịch nhưng đều là quốc tịch nước ngoài thì không thể mua đất tại Việt Nam.

Rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ quy định

Giao dịch không hợp pháp: Hợp đồng mua bán đất có thể bị vô hiệu nếu người mua không đáp ứng điều kiện về quốc tịch hoặc không có giấy tờ hợp lệ.

• Pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực đất đai không thừa nhận người nước ngoài là người sử dụng đất. Do đó, trong trường hợp mua bán đất cho người mua là người nước ngoài thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu vì không đáp ứng điều kiện về chủ thể.
• Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, nếu trong trường hợp các bên mua bán đất không lập hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, vi phạm về hình thức thì giao dịch mua bán đất sẽ có thể bị tuyên bố vô hiệu. 

Tranh chấp sở hữu: Nếu đứng tên hộ hoặc nhờ người khác đứng tên, có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý hoặc mất quyền sở hữu.

• Pháp luật Việt Nam không công nhận việc đứng tên hộ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó trong trường hợp nhờ người khác đứng tên khi mua đất sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về việc xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất và có nguy cơ bị mấy quyền sử dụng đất. Vì pháp luật không công nhận nên thường các giao dịch nhờ đứng tên hộ sẽ lập thành giấy viết tay, có chữ ký của các bên và sẽ không được công chứng. 
• Tranh chấp thường phát sinh khi người đứng tên hộ muốn chiếm hữu luôn nhà và đất mà họ được nhờ đứng tên hoặc không chịu thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng lại cho người khác khi người nhờ đứng tên hộ mong muốn.

Do đó, khi xảy ra tranh chấp thì có khả năng đòi lại tài sản song cũng phải thực hiện các thủ tục để yêu cầu giải quyết sẽ mất rất nhiều thời gian và chi phí.

• Phạt hành chính: Vi phạm quy định về chuyển nhượng đất đai có thể bị phạt tiền theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện thì có thể bị phạt tiền tù 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

>>Tìm hiểu thêm: Đất không đường đi có nên mua không?

Kinh nghiệm mua đất cho người có 2 quốc tịch

Xác minh tình trạng pháp lý của bản thân: Người có hai quốc tịch cần xác định bản thân mình có còn mang quốc tịch Việt Nam không, và thực hiện thủ tục về việc đề nghị cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài xác nhận có quốc tịch Việt Nam trong trường hợp Người Việt nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam nhưng không có các giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam (Khoản 2 Điều 13 Luật Quốc tịch năm 2008, sửa đổi bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Luật sửa đổi một số điều của Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2025). Nếu vẫn còn mang quốc tịch Việt Nam, người có hai quốc tịch có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện do pháp luật quy định.

Kiểm tra quốc tịch: Trong trường hợp người có 02 quốc tịch trong đó có 1 quốc tịch Việt Nam thì cần xem xét quốc tịch Việt Nam còn hợp pháp không, và có bị rơi vào các trường hợp mất quốc tịch Việt Nam theo quy định tại Điều 26 Luật Quốc tịch năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2025 không.

Chuẩn bị giấy tờ nhập cảnh: Người Việt Nam định định cư ở nước ngoài cần phải chuẩn bị các giấy tờ như hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam (giấy khai sinh, chứng minh nhân dân, căn cước công dân,… ghi nhận quốc tịch Việt Nam); hộ chiếu phải còn giá trị đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định của pháp luật;…    

Kiểm tra pháp lý của bất động sản: Khi mua bán bất động sản cần kiểm tra một số vấn đề pháp lý bất động sản, cụ thể: Kiểm tra bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo về giá trị pháp lý và xác định chủ sử dụng đất; tìm hiểu thông tin xem bất động sản có nằm trong quy hoạch sử dụng đất (đến UBND xã/phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để xin được tra cứu), có đang bị tranh chấp hoặc bị kê biên để thi hành án không,.. 

Tư vấn từ luật sư chuyên về đất đai: Ngoài các cách thức trên, người có hai quốc tịch có thể đến hỏi ý kiến tư vấn các chuyên gia, luật sư có chuyên môn về lĩnh vực đất đai để có thể nhận được những ý kiến tham khảo về việc mua bán bất động sản tại Việt Nam nhằm thực hiện giao dịch thành công và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Các câu hỏi thường gặp

Có thể nhờ người thân đứng tên mua đất không?

Theo quy định của pháp luật, không thể nhờ người thân đứng tên mua đất được. Bởi vì tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người đứng tên trên Giấy chứng nhận đó. Tức là người đứng tên trên Giấy chứng nhận phải là chủ sử dụng đất thực sự. Nếu người thân không phải là chủ sử dụng mà chỉ là người đứng tên hộ thì sẽ trái quy định của pháp luật.

Chi phí mua đất cho người song tịch có khác gì không?

Chi phí mua đất cho người song quốc tịch không có gì khác biệt. Căn cứ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, Luật Phí và lệ phí năm 2015, Thông tư 257/2016/TT-BTC, Thông tư 111/2013/TT-BTC, không có sự phân biệt về phí, lệ phí đối với người song tịch. Người song tịch khi mua đất vẫn phải nộp các loại phí như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ,… theo mức do pháp luật quy định.

Các nội dung trên, Người Hiểu Luật đã phân tích một số quy định liên quan đến việc mua đất của người có hai quốc tịch; đồng thời chia sẻ với bạn đọc các kinh nghiệm khi mua đất đối với người có hai quốc tịch nhằm đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp. Hi vọng rằng các thông tin trong bài viết sẽ hữu ích với bạn đọc. Nếu cần sự tư vấn từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.