Đất không có đường đi cũng là một trong những lựa chọn của người dân khi quyết định mua đất với những thuận lợi nhất định; song bên cạnh đó đất không có đường đi cũng có một số hạn chế khi sử dụng. Do vậy, để hỗ trợ người dân trong việc đưa ra quyết định đầu tư hoặc sử dụng đất phù hợp, tránh tranh chấp hoặc thiệt hại về sau, bài viết dưới đây của Người Hiểu Luật sẽ phân tích quy định của pháp luật liên quan đến đất không có đường đi; đánh giá tính khả thi của việc mua đất không có lối đi. Mong người dân có thể tiếp nhận thông tin và bảo vệ tốt quyền lợi của mình. 

Quy định pháp luật về đất không có đường đi

Quyền về lối đi qua theo Bộ luật Dân sự: Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Do đó, nếu như đất không có lối đi thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ sở hữu của đất bao bọc xung quanh cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Tuy nhiên, lối đi cần phải đảm bảo tính hợp lý và thỏa thuận được với nhau về vị trí, kích thước lối đi.

Quy định về chuyển nhượng đất không có đường đi

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ về các điều kiện về chuyển nhượng mà người sử dụng đất cần đáp ứng như: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đất không có tranh chấp, Quyền sử dụng đất không bị kê biên…..

Ngoài ra với đất không đủ điều kiện chuyển nhượng (bán) theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 như sau:

• Đất không có sổ đỏ (trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.
• Đất có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
• Hết hạn sử dụng đất
• Quyền sử dụng đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đất thuộc một trường hợp không được phép chuyển nhượng theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024: 

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Quy định về tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất: Đất không có đường đi không tách thửa được vì căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. 

>>Tham khảo: Đất không đường đi lên thổ cư có được không?

Có nên mua đất không có đường đi?

Trường hợp nên mua

Ngân sách hạn chế: Phù hợp với người mua có tài chính thấp, muốn đầu tư dài hạn hoặc sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp, làm vườn. Nhà đầu tư có thể mua đất với mức giá tương đối thấp vì đất không có đường đi thường có sự bất lợi hơn so với các loại đất thông thường. Ngoài ra, đối với người muốn đầu tư dài hạn, chưa cần yêu cầu sinh lời ngay, có thể mua đất không có đường đi để đầu cơ, chờ đợi khi có quy hoạch mở đường để thu lợi nhuận cao vì lúc này mức giá đất sẽ tăng mạnh.

Khu vực có tiềm năng phát triển: Đất nằm trong khu vực dự kiến được quy hoạch mở đường hoặc phát triển hạ tầng (có thể tiến hành tra cứu thông tin quy hoạch tại Ủy ban nhân dân cấp xã để cập nhật thông tin) sẽ có tiềm năng trong tương lai, được nhiều người “săn đón” mua và giá đất sẽ tăng mạnh.

Khả năng thỏa thuận lối đi: Có thể mua đất không có đường đi nếu như có khả năng thương lượng, thỏa thuận với chủ đất liền kề về việc mở lối đi hợp lý với chi phí thấp và thực hiện được các thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Nếu có khả năng thương lượng với chủ đất liền kề để mở lối đi hợp lý với chi phí thấp.

Mục đích đầu tư dài hạn: Đầu tư mua đất không có lối đi và chờ đợi quy hoạch hoặc thỏa thuận về việc mở lối đi để gia tăng giá trị đất và sau đó có thể tiến hành chuyển nhượng hoặc xây dựng.

>>Xem thêm: Quy định về hòa giải đất đai theo điều 235 luật đất đai 2024

Trường hợp không nên mua

Mục đích xây dựng ngay: Nếu người mua đang mong muốn mua đất để tiến hành xây dựng nhà ở hoặc thực hiện hoạt động kinh doanh thì việc mua đất không có lối đi sẽ gây khó khăn lớn trong việc di chuyển, xây dựng và sẽ mất nhiều thời gian hơn khi phải tiến hành thỏa thuận, đăng ký mở lối đi.

Khu vực có tranh chấp: Nếu khu vực đất có lịch sử tranh chấp về lối đi hoặc chủ đất liền kề không hợp tác trong việc mở rộng lối đi thì không nên mua đất không có lối đi vì sẽ dễ dẫn đến tranh chấp và kiện tụng kéo dài khi yêu cầu mở lối đi.

Thiếu thông tin pháp lý: Không nên mạo hiểm mua đất không có lối đi khi chưa có thông tin pháp lý đầy đủ, chẳng hạn như không kiểm tra được thông tin về quy hoạch, các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc tình trạng tranh chấp, thế chấp, kê biên tài sản,… của thửa đất

 Không đủ chi phí phát sinh: Không đủ khả năng tài chính để đền bù hoặc mua thêm đất làm lối đi và các thủ tục khác trong việc đăng ký mở lối đi.

>>Tìm hiểu thêm: Đất không đường đi có thể thực hiện tách thửa không?

Ưu và nhược điểm khi mua đất không có đường đi

Ưu điểm

• Giá thành thấp: Đất không có đường đi thường có giá rẻ hơn đáng kể so với các thửa đất có lối đi rõ ràng, phù hợp với người có ngân sách hạn chế.
• Tiềm năng đầu tư: Nếu giải quyết được vấn đề lối đi (thông qua thỏa thuận hoặc pháp lý), giá trị đất có thể tăng cao.
• Phù hợp với một số mục đích sử dụng: Như làm vườn, trồng cây, hoặc đầu tư dài hạn ở các khu vực quy hoạch mới.

Nhược điểm

• Khó khăn trong di chuyển và sử dụng: Gặp trở ngại trong việc xây dựng, sửa chữa, hoặc sinh hoạt hàng ngày do không có lối đi công cộng.
• Tăng chi phí phát sinh: Có thể phải mua thêm đất làm lối đi hoặc đền bù cho các chủ sở hữu đất liền kề.
• Rủi ro tranh chấp: Dễ phát sinh tranh chấp với các chủ đất xung quanh về quyền sử dụng lối đi.
• Hạn chế pháp lý: Một số giao dịch (như chuyển nhượng, tách thửa) có thể phức tạp hơn nếu không đảm bảo lối đi hợp lý.

Lưu ý khi mua đất không có đường đi

Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý

Kiểm tra chủ sở hữu của quyền sử dụng đất thông qua việc xem xét Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết hợp với việc liên hệ UBND xã, phường nơi có đất hoặc địa chính cấp xã nơi có đất; đồng thời, tìm hiểu thông tin thông qua những người xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất liền kề…

Kiểm tra đất có đang thuộc quy hoạch, tranh chấp hay không thông qua việc xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại UBND cấp xã; xem trên cổng thông tin điện tử hoặc có thể hỏi ý kiến công chức địa chính, người dân khu vực lân cận để có thể có thêm thông tin; 

Đánh giá chi phí phát sinh: Xem xét, đánh các chi phí phát sinh khi mua đất không có lối đi, chẳng hạn như chi phí đền bù hoặc bồi thường cho chủ đất liền kề khi mở lối đi; chi phí thực hiện các thủ tục đăng ký lối đi,…

Thỏa thuận rõ ràng với chủ đất liền kề: Cùng thiện chí và thỏa thuận rõ ràng với chủ đất liền kề về việc mở lối đi, sau khi thống nhất hãy lập thành văn bản có chữ ký của các bên và công chứng, chứng thực.

Tra cứu quy hoạch khu vực: Có thể thực hiện tra cứu thông tin quy hoạch thông qua các phương thức sau: Tra cứu trực tiếp tại UBND cấp xã; Tra cứu trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh hoặc trên các website quy hoạch hoặc ứng dụng trên điện thoại di động.

Bài viết trên đã nêu rõ một số quy định của pháp luật về đất không có lối đi và đưa ra lời khuyên cho người dân khi mua đất không có lối đi. Hy vọng rằng nội dung thể hiện trong bài viết có thể giúp người đọc có cơ sở để đưa ra quyết định phù hợp khi mua đất.