Đất không có đường đi có tách sổ được không? Tư vấn chuyên gia

Luật Đất Đai

Đăng ngày: 01/07/2025 Tác giả:

Luật Sư Trần Đức Tài

Tăng giảm cỡ chữ:

Trong quá trình sử dụng đất, nhu cầu tách thửa để thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan như chuyển nhượng, thừa kế hoặc sử dụng là rất phổ biến. Tuy nhiên, với những thửa đất không có đường đi – có thể được xem là một thửa đất có tồn tại “khiếm khuyết” vì không có lối đi hợp pháp ra đường công cộng. Chính vì thế nhiều người sử dụng đất đứng tên trên những thửa đất này có đặt ra những thắc mắc, băn khoăn liệu yếu tố “khiếm khuyết” này có trở thành rào cản ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng và giao dịch đất đai của người dân hay không, một trong những thủ tục pháp lý liên quan có thể được đề cập nhiều đến đó chính là tách thửa. Vì vậy, bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng để giải đáp chi tiết về khả năng tách sổ đối với đất không có đường đi, các quy định pháp luật liên quan đồng thời đưa ra những lưu ý quan trọng về vấn đề trên.

Mục lục bài viết:

Đất không có đường đi là gì?

Định nghĩa

Đất không có đường đi là thửa đất bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác, không có lối đi trực tiếp ra đường công cộng (đường giao thông công cộng, đường nội bộ, hoặc đường dân sinh).
Đặc điểm: Không có lối đi được ghi nhận trên bản đồ địa chính hoặc không có thỏa thuận lối đi chung.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất không có đường đi

Tách thửa trước đây không đảm bảo lối đi.
Quy hoạch đất đai chưa hoàn thiện hoặc đất nằm trong khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa.
Chuyển nhượng đất mà không xác định rõ lối đi.
Tranh chấp hoặc lấn chiếm lối đi giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Hậu quả của đất không có đường đi

Gây khó khăn trong việc sử dụng đất (xây dựng, canh tác, di chuyển).
Ảnh hưởng đến giá trị thương mại và khả năng giao dịch đất.
Tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp với các chủ đất xung quanh.

Đất không có đường đi có tách sổ được không?

Quy định pháp luật về tách sổ đất đai

Căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa, hợp thửa đất thì việc tách và hợp thửa đất phải đảm bảo theo các nguyên tắc và điều kiện được quy định trong pháp luật, bao gồm:

Đất không đường đi có tách thửa được không?

Thửa đất mà người sử dụng đất có nhu cầu muốn tách thửa phải là thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận.
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất
Thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên đối với thửa đang có tranh chấp nhưng xác định đực cụ thể phần diện tích đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp vẫn được thực hiện việc tách thửa đất.
Thửa đất được tách hoặc hợp phải bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông cũng như đảm bảo được các nhu cầu cấp thiết khác trong cuộc sống.

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đối với thủ tục tách thửa thì ngoài các nguyên tắc điều kiện mà người sử dụng đất phải tuân theo như đã nêu trên thì còn phải đảm bảo đáp ứng được các điều kiện như sau:

Diện tích đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu thửa được tách có diện tích nhỏ hơn thì phải thực hiện đồng thời thêm thủ tục hợp thửa với thửa liền kề.
Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thì khi thực hiện tách thửa thì diện tích tối thiểu của thửa sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích. Còn đối với thửa có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng mọt phần thửa trừ trường hợp nếu người dân có cả nhu cầu tách thửa.
Còn đối với trường hợp phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc đã phân chia không đảm bảo điều kiện về diện tích, kích thước thì không thực hiện tách thửa.

Trường hợp đất không có đường đi

Trước hết, có thể hiểu đường đi trên đất là phần diện tích đất trống được sử dụng làm lối đi chung giữa các chủ đất, lối đi này phục vụ cho mục đích đi lại thuận tiện và sinh sống của các hộ dân xung quanh những thửa đất đó.

Như vậy, trường hợp đất không có đường đi được hiểu là thửa đất nằm bao bọc bởi các bất động sản khác, tại đó, lối đi này rất hạn hẹp và không đủ để di chuyển và thậm chí là không có lối đi. Để giải quyết được vận đề đất không có đường đi này, căn cứ theo Điều 254 BLDS 2015, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc có nhưng không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Việc mở lối đi được xem là hợp lý tính đến đặc điểm cụ thể của đặc điểm, lợi cish của bất động sản bị vây bọc và gây ra ít thiệt hại cho bất động sản có mở lối đi. Còn đối với trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định nêu trên và không có mức đền bù.

Như vậy, trường hợp người dân có đất không có đường đi thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ, đồng thời phải đền bù cho chử sở hữu bất động sản đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

>>Xem ngay: Đất không có đường đi có chuyển lên thổ cư được không?

Điều kiện để đất không có đường đi được tách sổ

Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc, điều kiện của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đó là việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, nghĩa là thửa đất thực hiện việc tách thửa phải được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm được các nhu cầu cần thiết khác.

Như vậy, đất không có đường đi sẽ không đủ điều kiện để được phép tách thửa đất. Vậy câu hỏi được đặt ra ra đối với những thửa đất không có đường đi, cần phải đáp ứng điều kiện gì để được tách thửa. Hạn chế của đất không có đường đi đó chính là không được tách thửa, vì vậy để giải quyết được hạn chế này thì người sử dụng đất phải tiến hành tạo ra lối đi cho thửa đất này. Chỉ khi người sử dụng đất không có đường đi giải quyết được vấn đề về tạo lối đi này thì sẽ đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện việc tách thửa như pháp luật hiện hành quy định.

Quyền yêu cầu mở lối đi đối với đất không có đường đi

Về thủ tục yêu cầu mở lối đi, căn cứ theo pháp luật đất đai hiện hành nếu một thửa đất không có lối đi riêng hoặc không thể tiếp cận được từ đường công cộng, chủ đất có quyền yêu cầu mở lối đi chung qua các mảnh đất liền kề.

Bởi căn cứ theo Điều 29 Luật Đất đai 2024 thì quyền về lối đi là một trong các quyền được liệt kê trong quyền đối với thửa đất liền kề. Việc yêu cầu mở lối đi chung có thể thực hiện khi chủ sở hữu đất liền kề đồng ý hoặc có thể yêu cầu giải quyết về lối đi chung thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu các bên không thể tự thỏa thuận. Về trình tự thực hiện trong quy trình mở lối đi chung, gồm các bước sau:

Bước 1: Các bên có liên quan đề xuất và thỏa thuận về việc mở lối đi chung

Chủ sở hữu thửa đất bị vây bọc sẽ trao đổi, đề xuất với chủ đất liền kề về việc mở lối đi qua phần đất của họ. Hai hoặc các bên có liên quan có thể tự lập văn bản thỏa thuận về vị trí, kích thước lối đi, mức bồi thường,… Văn bản thỏa thuận được lập ra giữa các bên được được công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo giá trị pháp lý và tránh khỏi những tranh chấp có thể xảy ra về sau.

Bước 2: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định và phê duyệt.

Nếu không đạt được đồng thuận, chủ đất bị vây kín có quyền gửi đơn yêu cầu tới UBND cấp xã nơi có đất. UBND xã sẽ tổ chức hòa giải giữa các bên. Trường hợp hòa giải không thành, người yêu cầu có thể khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết. Tòa án sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế, nhu cầu thiết yếu và nguyên tắc hạn chế thiệt hại tối đa cho người bị yêu cầu mở lối đi để ra phán quyết.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định và cấp phép thực hiện

Sau khi được chấp thuận cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra hiện trạng, xác nhận ranh giới lối đi. Khi hoàn tất, lối đi được ghi nhận vào hồ sơ địa chính và có thể được cập nhật trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện.

Về cách cập nhật lối đi vào sổ đỏ, trình tự tiến hành sẽ diễn ra như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bạn cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Cụ thể là cập nhật lối đi vào sổ đỏ, căn cứ theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11 ban hành kèm Nghị định này.
Giấy chứng nhận đã cấp.
Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Đối với trường hợp thực hiện thủ tục thông qua người đại diện thì phải có văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, người sử dụng đất sẽ được thông báo và hướng dẫn để bổ sung. Nếu hồ sơ đã đầy đủ thông tin sẽ được ghi vào Sổ tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thực hiện các công việc như kiểm tra hồ sơ, trích đo địa chính thửa đất, chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

>>Tìm hiểu thêm: Đất đồng sở hữu có lên được thổ cư không?

Một số câu hỏi thường gặp

Làm thế nào để giải quyết tranh chấp lối đi?

Các cách để giải quyết tranh chấp lối đi:

Thỏa thuận giữa các bên: ưu tiên, được khuyến khích nhất. Kết quả thỏa thuận nên được lập thành văn bản có chữ ký các bên và được công chứng, chứng thực.
Hòa giải tại UBND cấp xã: Gửi đơn đề nghị hòa giải, UBND cấp xã tiến hành hòa giải. Biên bản hòa giải được lập rõ ràng có chữ ký các bên tham dự, nếu hòa giải thành hai bên sẽ thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận.
Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền: có thể quyết định bắt buộc mở lối đi và đưa ra mức bồi thường tương ứng.

Thời gian tách sổ mất bao lâu?

Căn cứ theo khoản 4 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa sẽ không quá 15 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, hải đải, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì thời gian được tăng thêm 10 ngày làm việc.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề đất không có đường đi có tách sổ được không?. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: