Đất đồng sở hữu có lên thổ cư được không? Giải đáp chi tiết

Luật Đất Đai

Đăng ngày: 01/07/2025 Tác giả:

Luật Sư Trần Đức Tài

Tăng giảm cỡ chữ:

Trong quá trình sử dụng đất, không ít người dân sở hữu đất chung với người thân hoặc người khác (tức đồng sở hữu về quyền sử dụng đất) tuy nhiên lại không hiểu rõ về các quyền cũng như nghĩa vụ của mình khi thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan, Một trong các nội dung mà nhiều người quan tâm là đất đồng sở hữu có lên thổ cư được không? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin chi tiết giúp người dân hiểu rõ quy định của pháp luật đất đai liên quan đến đồng sở hữu. Đồng thời biết được điều kiện, thủ tục và các vấn đề cần lưu ý khi chuyển đổi mục đích từ đó giúp người dân tránh được những rủi ro pháp lý khi thực hiện thủ tục.

Mục lục bài viết:

Đất đồng sở hữu là gì?

Khái niệm:

Đất đồng sở hữu là thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân hoặc tổ chức, được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
Các trường hợp phổ biến: Thừa kế đất từ cha mẹ, mua đất chung giữa các thành viên trong gia đình, hoặc đất thuộc sở hữu của vợ chồng.

Quyền và nghĩa vụ của đồng sở hữu:

Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, các đồng sở hữu có quyền sử dụng, khai thác và định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận.
Quyền sử dụng đất của từng đồng sở hữu được thực hiện dựa trên phần quyền sở hữu hoặc theo thỏa thuận chung.

Đặc điểm pháp lý:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể ghi tên tất cả đồng sở hữu hoặc chỉ ghi tên một người đại diện (theo ủy quyền hoặc thỏa thuận).

Đất đồng sở hữu có được phép chuyển lên thổ cư không?

Tổng quát, để trả lời cho câu hỏi được đặt ra từ đầu bài rằng “Đất đồng sở hữu có được phép chuyển lên thổ cư không?” thì câu trả lời là CÓ. Bởi đối với đất đai khi đề cập đến thủ tục chuyển lên thổ cư – chuyển mục đích sử dụng đất thì vấn đề đồng sử dụng đất không phải là yếu tố hay điều kiện tiên quyết được đặt ra khi xem xét đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất đồng sở hữu có lên được thổ cư không

Dựa theo cơ sở pháp lý, khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định 07 trường hợp đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, gồm:

Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Theo nội dung tại quy định pháp luật nêu trên có thể thấy, yếu tố về chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là điều kiện để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ phụ thuộc vào loại đất chuyển mục đích cũng như kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nghĩa là tại thời điểm thực tế, thửa đất mà người sử dụng có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt hay không.

Ngoài ra, trước đây theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024, việc đất nông nghiệp lên đất ở của cá nhân là thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Tuy nhiên theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã. Như vậy, đối với trường hợp đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện trước đây và bây giờ là cấp xã thì sẽ không được chuyển đổi lên đất ở.

Về những nguyên tắc cơ bản liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên thổ cư. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được tiến hành dựa trên các nguyên tắc sau:

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nghĩa là việc chuyển đổi mục đích chỉ được tiến hành trên cơ sở người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi này phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển đổi mục đích sử dụng phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bởi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là sự định hướng chiến lược cho việc quản lý quỹ đất trong tương lai. Việc quản lý trên định hướng cụ thể này quỹ đất được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả tránh gây ra hậu quả về kinh tế – xã hội.

Nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. Bởi trong một số trường hợp cần thiết Nhà nước mới cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đối với một bộ phận đất nông nghiệp. Nhà nước cũng cần có kế hoạch đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp để đảm bảo các hộ gia đình và cá nhân có công ăn việc làm ổn định, cũng như giảm thiểu hệ quả của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể xảy ra.

Nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai do việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Nhà nước phải có hệ thống chính sách pháp luật đầy đủ thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân,…

>>Đọc thêm: Đất không đường đi có được phép lên thổ cư không?

Điều kiện để đất đồng sở hữu được chuyển lên thổ cư

Điều kiện về quy hoạch: Căn cứ theo pháp luật hiện hành quy định như đã phân tích ở trên tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (từ ngày 01/7/2025 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP là cấp xã) hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân phu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện về pháp lý: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thể hiện thông tin đồng sở hữu rõ ràng. Thửa đất mà người sử dụng có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng phải được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp và đứng tên tất cả những người đồng sở hữu. Bởi Giấy chứng nhận chính là căn cứ pháp lý xác định quyền sử dụng đất và phạm vi sở hữu của các bên liên quan.

Điều kiện về đồng sở hữu: Đối với điều kiện về đồng sở hữu thì trước tiên, thông tin đồng sở hữu được ghi trên Giấy chứng nhận phải đầy đủ và rõ ràng. Ngoài ra về quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu, theo pháp luật hiện hành thì các đồng sở hữu quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Nghĩa là, khi một trong các đồng sở hữu thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến thửa đất mà các bên cùng sử dụng thì phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu, có thể được ghi lại bằng văn bản cụ thể. Ngoài ra, các đồng sở hữu phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật và được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp.

Điều kiện về diện tích: Căn cứ theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất được phê duyệt còn dựa trên nhu cầu của người sử dụng đất và được thẩm định bởi Phòng Tài nguyên và Môi trường; quy hoạch sử dụng đát. Dựa trên hai yếu tố trên, UBND cấp huyện (từ 01/7/2025 là cấp xã) sẽ quyết định diện tích đất được chuyển.

>>Tham khảo: Các trường hợp không được cấp sổ đỏ theo điều 151 luật đất đai 2024

Thủ tục chuyển đất đồng sở hữu lên thổ cư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định. Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cũng được quy định tại khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định.

Bước 3: Thẩm định và phê duyệt

Cơ quan chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp hồ sơ chưa đảm bảo thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan chức năng quản lý đất đai. Sau khi nộp đủ hồ sơ, cơ quan chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp xã nơi có đất ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn.

Bước 5: Nhận kết quả

Chuyển hồ sơ đến Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp sổ, đồng thời cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại sổ cho người sử dụng đất. Trả kết quả, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 20 ngày (căn cứ theo Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).

Chi phí và thời gian thực hiện

Về chi phí, khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, bao gồm:

Tiền sử dụng đất (Khoản 1 và Khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
Lệ phí trước bạ: Tuy nhiên đa số trường hợp không phải nộp mà chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí. Cụ thể, hiện nay mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % nhà đất là 0,5%.
Phí thẩm định hồ sơ: Loại phí này được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nên không phải tỉnh thành nào cũng đều thu loại phí này và nếu có thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Về thời gian thực hiện thủ tục, căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục là không quá 20 ngày. Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện các thủ tục liên quan và ra quyết định trong thời gian tối đa 20 ngày.

Các câu hỏi thường gặp

Nếu một đồng sở hữu không đồng ý thì làm thế nào?

Nếu một đồng sở hữu không đồng ý chuyển mục đích sử dụng đất, thì việc thực hiện thủ tục chuyển đất lên thổ cư sẽ không được chấp thuận. Bởi khi một trong các đồng sở hữu thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến thửa đất mà các bên cùng sử dụng thì phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu, có thể được ghi lại bằng văn bản cụ thể.

>>Tìm hiểu thêm: Những rủi ro có thể gặp phải khi mua đất đồng sở hữu

Có thể ủy quyền cho một người đứng tên làm thủ tục không?

Câu trả lời là CÓ. Các đồng sở hữu hoàn toàn có thể ủy quyền cho một người đại diện đứng tên thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm cả việc nộp hồ sơ, ký tên trong giấy tờ hành chính và làm việc với cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, việc ủy quyền này phải tuân thủ đúng quy định pháp luật để đảm bảo giá trị pháp lý.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề đất đồng sở hữu có lên thổ cư được không?. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: