Cùng với nhu cầu ngày càng cao trong việc xác định quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nên Luật Đất đai năm 2024 đã ban hành Điều 151 ghi nhận rõ các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để làm căn cứ giải quyết yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người dân. Bài viết dưới đây sẽ giải thích chi tiết nội dung Điều 151 Luật Đất đai năm 2024, phân tích các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận và ý nghĩa thực tiễn, từ đó giúp người dân hiểu rõ quyền lợi chính đáng của mình.

Phân tích chi tiết điều 151 luật đất đai 2024

Điều 151. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

g) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Các tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện;

d) Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử – văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng;

đ) Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

e) Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này

>>Xem thêm: Thông tin chi tiết về điều 146 luật đất đai 2024

Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Khoản 1)

Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (Điểm a)

Đất nông nghiệp công ích (quỹ đất chiếm 5%) phục vụ lợi ích cộng đồng (như làm đường, thủy lợi, nghĩa trang). Theo Điều 179,Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích gồm đất dùng để sử dụng vào các mục đích sau:

Xây dựng các công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác do Ủy ban nhân dân cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng; xây dựng nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

Bồi thường cho người có đất thu hồi khi xây dựng các công trình trên.

Ví dụ như: Đất làm đường liên thôn hoặc nghĩa trang công cộng tại xã. 

Không cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, tổ chức sử dụng vào mục đích này.

Đất được giao để quản lý (điểm b):

Theo Điều 7 Luật Đất đai năm 2024, đất được giao để quản lý (như đất rừng đặc dụng, đất quốc phòng) không được cấp GCNQSDĐ, ngoại trừ phần đất được giao hoặc cho thuê để sử dụng chung với đất được Nhà nước giao để quản lý thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Ví dụ: Đất rừng phòng hộ giao cho tổ chức quản lý không được cấp GCNQSDĐ, nhưng phần đất sử dụng chung (nếu có) sẽ được cấp.                        

Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất (điểm c):

Đất thuê, thuê lại từ người sử dụng đất không được cấp GCNQSDĐ. Đối với loại đất này, người thuê đất không có quyền sở hữu đất nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi nhận quyền sở hữu đối với đất đó.

Trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Doanh nghiệp thuê đất từ khu công nghiệp được cấp GCNQSDĐ, nhưng cá nhân thuê đất từ hộ gia đình thì không.

Đất nhận khoán (Điểm d):   

Đất nhận khoán (như đất nông, lâm nghiệp) không được cấp GCNQSDĐ. Vì về bản chất người nhận khoán không phải là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất được nhận khoán trên.

Trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo Điểm a Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2024: Người đang sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp mà có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước ngày 01 tháng 02 năm 2025 theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 176 Luật Đất đai năm 2024.   

Ví dụ: Hộ nhận khoán đất trồng lúa từ hợp tác xã không được cấp GCNQSDĐ.                                                    

Đất đã có quyết định thu hồi  (Điểm đ):

Đất bị thu hồi bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền không được cấp GCNQSDĐ. Vì khi đất thu hồi thì quyền sử dụng đất đó không còn thuộc sở hữu của người có đất bị thu hồi. Quy định này nhằm đảm bảo tính nghiêm minh trong việc thực hiện các quyết định hành chính.       

Trừ trường hợp: Đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện việc thu hồi thì vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.      

Ví dụ: Đất bị thu hồi để xây đường cao tốc nhưng sau 03 năm chưa triển khai, người sử dụng có thể yêu cầu cấp GCNQSDĐ.                                

Đất đang có tranh chấp, bị kê biên, hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp (Điểm e):

Đất đang tranh chấp, bị kê biên để thi hành án, hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo pháp luật thi hành án dân sự không được cấp GCNQSDĐ.

 Đối với đất này không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các bên liên quan đến mảnh đất trên cũng như đảm bảo cho việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án khi có hiệu lực pháp luật.     

Ví dụ: Đất đang bị tòa án phong tỏa do tranh chấp thừa kế không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.                                                

Đất giao không thu tiền sử dụng đất cho mục đích công cộng (Điểm g):

Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng (không kinh doanh) không được cấp GCNQSDĐ. Vì đây là đất được Nhà nước giao để phục vụ cho các mục đích chung, cho người dân và sự phát triển chung của xã hội. 

Ví dụ: Đất xây trường học công lập không được cấp GCNQSDĐ             

>>Tham khảo: Đất không đường đi có lên được thổ cư không?                           

Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận cho tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất mà thừa đất có tài sản thuộc các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản trên đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điểm a):

• Tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp tại Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 hoặc không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ không được cấp GCN quyền sở hữu.
• Ví dụ: Nhà xây trên đất nông nghiệp công ích không được cấp GCN.

Nhà ở, công trình xây dựng được xây dựng tạm thời hoặc phụ trợ không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với nhà ở, công trình xây dựng sau (Điểm b):

• Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng tranh, tre, nứa, lá, đất
• Công trình phụ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính
• Ví dụ: Lán trại tạm thời trên công trường không được cấp GCN quyền sở hữu.

Tài sản trên đất đã có thông báo/ đã bị thu hồi (Điểm c): 

• Tài sản trên đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, thu hồi đất không được cấp GCN.
• Tuy nhiên, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định thu hồi hoặc giải tỏa nhưng không thực hiện thì tài sản gắn liền với đất đó sẽ được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.    
• Ví dụ: Nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi để làm dự án nhưng chưa triển khai sau 03 năm có thể được cấp GCN.                                         

Nhà ở, công trình xây dựng trái quy định (Điểm d):

• Nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm cấm xây dựng, lấn chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử – văn hóa, hoặc không phù hợp quy hoạch được phê duyệt không được cấp GCN.
• Trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn theo Điều 148, 149 Luật Đất đai năm 2024 vẫn được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Ví dụ: Nhà xây trái phép trên đất quy hoạch làm công viên không được cấp GCN.                                                    

Tài sản thuộc sở hữu nhà nước (Điểm đ): 

• Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước không được cấp GCN, trừ trường hợp được xác định là phần vốn Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
• Ví dụ: Nhà kho thuộc sở hữu Nhà nước không được cấp GCN quyền sở hữu.                                                   

Tài sản không thuộc trường hợp tại Điều 148, 149 (Điểm e): Tài sản không đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 148 (nhà ở) hoặc Điều 149 Luật Đất đai năm 2024 (công trình xây dựng không phải nhà ở) không được cấp GCN.     

Ý nghĩa thực tiễn của Điều 151 Luật Đất đai 2024                                                 

Đối với người dân và doanh nghiệp:

Việc quy định rõ các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các quyền pháp lý của mình cũng như thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, cụ thể:                           

• Giúp xác định rõ các trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản để tránh lãng phí thời gian, chi phí khi khi thực hiện các thủ tục.                                             
• Đồng thời, giúp hạn chế rủi ro pháp lý khi thực hiện việc chuyển nhượng đất đai hoặc các hoạt động về đầu tư xây dựng.        

Đối với cơ quan quản lý nhà nước:                                                 

• Quy định này làm cơ sở, căn cứ để từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đối với các yêu cầu không phù hợp với quy định của pháp luật.
• Góp phần tăng cường tính hiệu quả trong hoạt động quản lý đất đai, đảm bảo tuân thủ quy hoạch và quy định của pháp luật.                    

Tác động đến thị trường bất động sản:

Việc quy định rõ các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cũng tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Góp phần minh bạch hóa thông tin pháp lý, giảm tranh chấp và rủi ro trong giao dịch bất động sản.        

Các câu hỏi thường gặp                                                

Làm gì nếu bị từ chối cấp Giấy chứng nhận?                                              

Khi bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người dân cần phải hỏi rõ lý do bị từ chối cấp là gì. 

• Sau khi xác định được lý do bị từ chối cấp, đối chiếu với các quy định của pháp luật về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 151 Luật Đất đai năm 2024. Sau đó:

• Nếu thuộc một trong các trường hợp tại Điều 151 Luật Đất đai năm 2024: Dừng việc thực hiện thủ tục vì yêu cầu cấp là không phù hợp với các quy định của pháp luật
• Nêu không thuộc một trong các trường hợp tại Điều 151 Luật Đất đai năm 2024: Tiến hành bổ sung hồ sơ nếu như thiếu sót theo yêu cầu của pháp luật và tiếp tục nộp lại hồ sơ hoặc khiếu nại quyết định từ chối cấp của cơ quan đó.

Đất tranh chấp có thể được cấp Giấy chứng nhận sau khi giải quyết tranh chấp không?             

 Sau khi đã giải quyết xong tranh chấp, thì đất trên có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền. Vì theo quy định tại Điều 151 Luật Đất đai năm 2024. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang có tranh chấp.

Qua nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các nội dung về điều 151 Luật Đất đai 2024. Mong rằng với các thông tin trong bài viết trên đã giúp bạn nắm rõ hơn về các trường hợp không được cấp sổ đỏ.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com