Nguồn gốc đất là thông tin về hình thức và cơ sở pháp lý mà người sử dụng đất được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Là một trong những căn cứ để xác minh thời điểm, thời gian hình thành nên một mảnh đất cụ thể, có ranh giới, đặc điểm rõ ràng. Và nguồn gốc đất là một trong những thông tin bắt buộc phải được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Bài viết dưới đây của Người Hiểu Luật sẽ cung cấp một số quy định của pháp luật về việc xác định nguồn gốc đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, giúp người đọc có thể hiểu hơn về thẩm quyền, quy trình khi thực hiện xác định nguồn gốc đất.

Các trường hợp cụ thể khi xác định nguồn gốc đất

Đất không có giấy tờ, sử dụng ổn định

• Trước 18/12/1980: Công nhận đất ở bằng hạn mức, không thu tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 138).
• Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993: Công nhận đất ở bằng hạn mức, phần vượt hạn mức nộp tiền sử dụng đất (khoản 2 Điều 138).
• Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014: Công nhận quyền sử dụng đất nếu không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch (khoản 3 Điều 138).

Đất được giao không đúng thẩm quyền

• Trước 15/10/1993: Công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 140 Luật Đất đai 2024.
• Từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024: Công nhận nếu không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, và có giấy tờ chứng minh nộp tiền sử dụng đất (khoản 4 Điều 140).

Đất nhận chuyển quyền (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho)

• Ghi nhận nguồn gốc đất theo hình thức nhận chuyển quyền và căn cứ pháp lý (hợp đồng, bản án, quyết định thi hành án, v.v.) (khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT).

Thẩm quyền xác định nguồn gốc đất theo Luật Đất đai

Ủy ban nhân dân cấp xã

Vai trò: Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành xác nhận các nội dung về hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, việc sử dụng ổn định, nguồn gốc sử dụng đất,… đối với việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Nhiệm vụ cụ thể:

Xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất

Xác nhận các nội dung sau: Xác nhận việc sử dụng đất ổn định; xác nhận nguồn gốc sử dụng đất; xác nhận sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn; quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng,…

Niêm yết công khai các nội dung cần xác nhận đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trụ sở UBND cấp xã, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời gian 15 ngày, đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung đã công khai (nếu có)

Quy trình thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có)
• Trường hợp người sử dụng đất không cung cấp được bất kỳ loại giấy tờ nào liên quan đến thửa đất, UBND cấp xã đề nghị người sử dụng đất làm bản tự kê khai quá trình quản lý sử dụng đất.

Bước 2: UBND xã xác minh

• Cán bộ chuyên môn sẽ kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, bao gồm: Mục đích sử dụng đất có đúng với thực tế hay không, ranh giới thửa đất có rõ ràng và ổn định không, đất có đang phát sinh tranh chấp hay bị lấn chiếm hay không. Và sẽ đối chiếu với bản đồ địa chính, hồ sơ quản lý đất đai và quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại địa phương để xác định tính hợp pháp và phù hợp quy hoạch của thửa đất.
• Cán bộ địa phương tiến hành lấy ý kiến xác minh từ các bên liên quan như hàng xóm, tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn để làm rõ quá trình sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp. Các ý kiến sẽ được ghi nhận bằng văn bản để làm cơ sở đánh giá, kết luận về nguồn gốc sử dụng đất.
• Trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính, UBND xã phải thông báo cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất, hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có). Nếu việc xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất phức tạp và không có tài liệu chứng minh, UBND xã cần gửi thông báo để Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành xác minh thêm.

Bước 3 : Niêm yết công khai nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất

Niêm yết công khai các nội dung xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất tại UBND cấp xã, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời gian 15 ngày; đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ảnh về nội dung đã công khai (nếu có)

Bước 4: Trả kết quả

Xác nhận vào đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và chuyển kết quả cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả để trả cho công dân.

Trường hợp áp dụng: Áp dụng khi tiến hành thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.

>>Tham khảo: Cách xác định nguồn gốc đất không giấy tờ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Vai trò: Có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của cơ quan có thẩm quyền và pháp luật về đất đai

Nhiệm vụ cụ thể: 

• Thực hiện đăng ký đất đai đối với đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Thực hiện đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính; cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận, hủy kết quả đăng ký biến động trên giấy chứng nhận;
• Kiểm tra mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
• Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng mẫu Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
• Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin đất đai theo quy định;
• Thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
• Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 13 Nghị định 102/2024/NĐ-CP

Vai trò: Có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và có chức năng thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đo đạc, chỉnh lý, cập bản đồ địa chính, xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin đất đai, cung cấp dịch vụ công về đất đai và hỗ trợ công tác quản lý nhà nước khác về đất đai trên địa bàn cấp tỉnh.

Nhiệm vụ cụ thể:

Thực hiện đăng ký đất đai đối với đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Thực hiện đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính; cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận, hủy kết quả đăng ký biến động trên giấy chứng nhận;

Kiểm tra mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;

Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng mẫu Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin đất đai theo quy định;

Thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo: 

Đối với tranh chấp mà các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 : Do Tòa án nhân dân giải quyết

Đối với tranh chấp mà các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024: Các bên tranh chấp có thể lựa chọn một trong hai hình thức

Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.

Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Đối với tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến tranh chấp đất đai:

Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

>>Xem thêm: Đất không có đường đi có nên mua không?

Quy trình xác định nguồn gốc đất theo Luật Đất đai 2024

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ

Công chức tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ từ người sử dụng đất, kiểm tra tính hợp lệ của các tài liệu có trong hồ sơ.

Bước 2: Xác nhận hiện trạng sử dụng đất

Công chức Địa chính – Xây dựng sẽ kiểm tra hiện trạng sử dụng đất để so sánh với các thông tin đã kê khai trong hồ sơ đăng ký. Nếu không có giấy tờ chứng minh, công chức sẽ xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất dựa trên các yếu tố về quy hoạch và tình trạng tranh chấp đất.

Bước 3: Kiểm tra bản đồ địa chính

Trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính, UBND xã phải thông báo cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất, hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có). 

Nếu việc xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất phức tạp và không có tài liệu chứng minh, UBND xã cần gửi văn bản thông báo để Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiến hành xác minh thêm.

Bước 4: Niêm yết và giải quyết ý kiến phản ánh

Sau khi hoàn tất việc kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, UBND xã tiến hành niêm yết công khai các nội dung xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất tại UBND cấp xã, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời gian 15 ngày; đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ảnh về nội dung đã công khai (nếu có)

Bước này giúp đảm bảo tính chính xác, công khai và minh bạch trong việc xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất. Đồng thời tạo điều kiện cho người dân có thể phản ánh nhằm giải quyết các vấn đề có thể phát sinh.

Trên đây là nội dung phân tích quy định của pháp luật về vai trò, nhiệm vụ của các cơ quan có thẩm quyền, chủ thể thực hiện xác minh nguồn gốc sử dụng đất; và quy trình thực hiện việc xác nhận nguồn gốc sử dụng đất. Hy vọng rằng, Người Hiểu Luật đã cung cấp cho Quý độc giả rõ hơn về các nội dung trên để thực hiện đúng và phù hợp với quy định của pháp luật khi tiến hành thủ tục xác minh nguồn gốc đất.