Hiện nay nhu cầu người dân mua đất rất lớn, nhất là sau khi có những thông tin về việc xác nhập tỉnh thành. Một trong số các loại đất được nhiều người quan tâm chính là đất dính quy hoạch bởi giá mua loại đất này rẻ hơn nhiều so với các loại đất khác.

Đất dính quy hoạch là gì?

Căn cứ theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, giải thích thuật ngữ quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất từ đó nhằm khoanh vùng cho đất đai vào các mục đích phát triển kinh tế – xã hội cũng như quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu dựa trên cơ sở tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kì xác định.

Hiện nay, đất quy hoạch có nhiều loại, gồm: quy hoạch đô thị, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch đường sắt, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch làm công viên, quy hoạch để phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp,….

Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng giúp hoạch định chính sách và phát triển kinh tế – xã hội địa phương, đảm bảo phân bổ quỹ đất hợp lý cho các mục đích như đô thị hóa, nông nghiệp, công nghiệp và bảo vệ môi trường. Mỗi địa phương xây dựng quy hoạch dựa trên quỹ đất hiện có và tình hình thực tế, nhằm sử dụng đất một cách chiến lược và hiệu quả.

Quy hoạch cũng là cơ sở pháp lý để Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thu hồi đất để thực hiện các dự án. Khi có quy hoạch cần thu hồi đất, Nhà nước phải thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng. Việc thực hiện quy hoạch một cách minh bạch, hợp lý không chỉ giúp thúc đẩy sự phát triển của địa phương mà còn tạo sự đồng thuận trong xã hội, đảm bảo công bằng và ổn định trong quản lý, sử dụng đất đai.

Đất dính quy hoạch có được tách thửa không? 

Thứ nhất, đối với trường hợp đất dính quy hoạch VẪN được tách thửa: 

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể tại khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai năm 2024, trong trường hợp đất nằm trong khu vực đã được công khai quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế và tách thửa theo quy định pháp luật.

Điều này có nghĩa là, nếu phần đất đang bị “dính quy hoạch” nhưng địa phương chưa đưa vào kế hoạch sử dụng đất cụ thể trong năm, thì việc tách thửa vẫn được phép. Tuy nhiên, để được tách thửa, người sử dụng đất cần đáp ứng đủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật như: diện tích tối thiểu sau khi tách, mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, và hồ sơ pháp lý rõ ràng.

Ngược lại, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm và phần đất đó nằm trong khu vực được thu hồi, thì quyền tách thửa có thể sẽ bị hạn chế hoặc không được thực hiện, nhằm đảm bảo quy hoạch được triển khai đúng tiến độ.

Thứ hai, trong trường hợp đất dính quy hoạch KHÔNG được tách thửa:

Phần đất đó đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, tức là đã được Nhà nước xác định rõ thời điểm và phương án thu hồi để phục vụ mục đích công cộng, phát triển kinh tế – xã hội.

Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền hợp pháp nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, tuy nhiên khi đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì việc tách thửa sẽ không được chấp thuận.

Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, dù người sử dụng đất trong khu vực có quyết định thu hồi vẫn được tiếp tục sinh sống, sử dụng đất và thực hiện một số quyền nhất định, nhưng sẽ bị hạn chế về mặt xây dựng, cụ thể là không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, hoặc trồng cây lâu năm trên phần đất đó. Việc xây dựng, nếu có, chỉ được phép thực hiện dưới hình thức giấy phép xây dựng có thời hạn, đồng thời mọi hoạt động sửa chữa, cải tạo nhà ở hoặc công trình hiện hữu đều phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, đối với đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, không chỉ việc tách thửa bị hạn chế, mà các quyền sử dụng đất khác cũng bị kiểm soát chặt chẽ hơn để phục vụ cho việc quản lý và thực hiện quy hoạch của Nhà nước.

Do đó, nếu đất nằm trong quy hoạch và đáp ứng các yêu cầu về tách thửa đã được phân tích trước đó, người sử dụng đất vẫn có thể tiến hành thủ tục tách thửa.

>>Tham khảo: Lý do người dân nên làm sổ đỏ trước 2025

Điều kiện chi tiết để tách thửa đất

Về mặt pháp lý, theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất phải tuân thủ một số điều kiện và nguyên tắc bắt buộc nhằm đảm bảo tính hợp pháp và tránh phát sinh tranh chấp. Cụ thể, người sử dụng đất muốn tách thửa cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp đứng tên cá nhân hoặc tổ chức thực hiện thủ tục. Bên cạnh đó, thửa đất dự kiến tách phải còn thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật, tức là vẫn đang trong thời kỳ sử dụng hợp pháp và chưa hết thời hạn giao đất, cho thuê đất (nếu có).

Ngoài ra, đất đó không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và không thuộc diện bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ví dụ: lệnh cấm chuyển nhượng, cấm thay đổi hiện trạng…).

Đối với trường hợp thửa đất có xảy ra tranh chấp, nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền xác định rõ ranh giới, diện tích và phạm vi tranh chấp, thì phần diện tích không có tranh chấp vẫn có thể được phép tách thửa hoặc hợp thửa với các thửa đất khác nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện còn lại theo quy định. Việc này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện quyền của mình mà không bị ảnh hưởng toàn bộ bởi phần diện tích đang có tranh chấp.

Về diện tích và kích thước thửa đất sau khi tách, ngoài các điều kiện pháp lý cơ bản đã nêu, người sử dụng đất còn phải tuân thủ một số quy định bổ sung quan trọng để việc tách thửa được hợp lệ. Trước hết, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, mỗi địa phương sẽ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa tùy theo loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp…).

Do đó, các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của địa phương. Trường hợp diện tích thửa đất dự kiến tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì người sử dụng đất phải đồng thời thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề để đảm bảo phù hợp với quy định.

Bên cạnh đó, nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất ở), thì thửa đất sau khi tách cũng phải đạt yêu cầu về diện tích tối thiểu đối với loại đất sau khi chuyển mục đích. Riêng đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác (như đất nông nghiệp), việc tách thửa không bắt buộc phải thực hiện riêng biệt cho từng loại đất, trừ khi người sử dụng đất có yêu cầu tách riêng.

Ngoài ra, trong trường hợp tòa án phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật, nếu phần đất được chia không đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu và kích thước theo quy định, thì việc tách thửa sẽ không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Điều này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, đồng thời hạn chế phát sinh tình trạng chia nhỏ đất không đúng quy hoạch hoặc ảnh hưởng đến hạ tầng, quy hoạch đô thị tại địa phương.

Về hạ tầng kỹ thuật, khi thực hiện việc tách thửa, người sử dụng đất cần đảm bảo các điều kiện về kết nối hạ tầng và tiện ích đô thị, nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt cũng như đảm bảo an toàn, vệ sinh và trật tự quy hoạch tại địa phương.

Cụ thể, thửa đất sau khi tách phải có lối đi hợp pháp, tức là phải có mặt tiếp giáp hoặc kết nối được với hệ thống giao thông công cộng hiện hữu như đường ngõ, hẻm, đường liên thôn hoặc đường đô thị. Việc tách thửa mà tạo ra các thửa đất không có lối đi hoặc không có khả năng tiếp cận giao thông công cộng sẽ không được chấp thuận.

Ngoài ra, các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo có điều kiện đấu nối hoặc tiếp cận với các hệ thống hạ tầng thiết yếu như: cấp điện, cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải, nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản và đảm bảo môi trường. Đây là điều kiện quan trọng, nhất là trong khu vực đô thị hoặc khu dân cư tập trung, để đảm bảo quy hoạch đồng bộ. Trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích trong thửa đất của mình để làm lối đi chung phục vụ cho thửa đất sau khi tách, thì theo quy định pháp luật hiện hành, không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi này.

Tuy nhiên, phần diện tích đó vẫn phải được thể hiện rõ trong hồ sơ kỹ thuật tách thửa và được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Việc này giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong quá trình tách thửa mà vẫn đảm bảo các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật.

Tóm lại, để được tách thửa hợp pháp, thửa đất không chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và còn thời hạn sử dụng, mà còn phải đáp ứng các yêu cầu về diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật, và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, cơ quan có thẩm quyền mới xem xét và chấp thuận việc tách thửa.

>>Tham khảo: Điều kiện cấp sổ đỏ cho loại đất không có giấy tờ

Thủ tục và quy trình tách thửa đất dính quy hoạch khi đủ điều kiện 

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Các thành phần hồ sơ cần thiết gồm: 

• Đơn đề nghị tách thửa theo quy định Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Mẫu số 01/ĐK)
• Bản vẽ tách thửa được lập theo Mẫu số 02/ĐK
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Các văn bản có liên quan khác

Bước 2. Nộp hồ sơ 

Hồ sơ có thể được nộp tại các cơ quan sau: 

• Bộ phận Một cửa tại UBND cấp tỉnh, huyện, xã. 
• Văn phòng đăng ký đất đai 
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (nếu có) 

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ 

Sau khi hồ sơ được nộp, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và phiếu hẹn thời gian trả kết quả cho người nộp hồ sơ, sau đó cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý, nếu hồ sơ được tiếp nhận qua Bộ phận Một cửa. 

Bước 4. Kiểm tra hồ sơ

Văn phóng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, bao gồm các bước: 

• Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì sẽ bị trả lại và cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo lý do trong 03 ngày làm việc. 
• Nếu Giấy chứng nhận không đáp ứng đủ yêu cầu về sơ đồ thửa đất, cơ quan sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ thực hiện đăng ký biến động đất đai trong vòng 03 ngày làm việc. 
• Nếu hồ sơ đầy đủ thì trong 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận thông tin về việc tách hoặc hợp thửa đất theo đơn đề nghị và bản vẽ tách thửa, sau khi hoàn tất các thủ tục này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sẽ được cấp.

Tuy nhiên cần lưu ý, chỉ khi quá trình đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận hoàn tất, thông tin về thửa đất sau khi tách thửa mới được cập nhật chính thức vào hồ sơ địa chính.

Lưu ý quan trọng khi mua bán đất dính quy hoạch 

Lưu ý quan trọng khi mua bán đất dính quy hoạch là người mua cần thận trọng và tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin pháp lý liên quan đến thửa đất, để tránh gặp phải rủi ro sau này. Trước tiên, cần kiểm tra thông tin quy hoạch chi tiết tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất, nhằm xác định rõ thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không, thuộc loại quy hoạch nào (quy hoạch treo, quy hoạch xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, đất giao thông, công viên…) và đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay chưa. Việc kiểm tra này giúp người mua có cái nhìn đầy đủ về hiện trạng pháp lý của đất và tránh mua phải đất bị hạn chế quyền sử dụng.

Tiếp theo, người mua cần đánh giá cẩn trọng rủi ro và lợi ích khi quyết định mua đất dính quy hoạch. Nếu đất chỉ nằm trong quy hoạch tổng thể nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, tách thửa… Tuy nhiên, trong trường hợp thửa đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì rất có thể sẽ bị thu hồi bất cứ lúc nào, và người mua sẽ gặp khó khăn trong việc sử dụng, xây dựng hoặc chuyển nhượng tiếp. Trong một số trường hợp, đất dính quy hoạch có thể được đền bù khi bị thu hồi, nhưng mức đền bù không phải lúc nào cũng tương xứng với giá thị trường.

Vì vậy, để đảm bảo an toàn pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình giao dịch mua bán đất đai, người mua cần chủ động yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến thửa đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, thông tin về quy hoạch, giấy phép xây dựng (nếu có công trình xây dựng trên đất), và các văn bản liên quan khác. Người mua nên kiểm tra kỹ các thông tin này để xác định tính hợp pháp, hợp lệ và tính minh bạch của tài sản.

Ngoài ra, người mua cần đến cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền (thường là Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường) để tra cứu, xác minh tình trạng quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thế chấp, kê biên hoặc các hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có) của thửa đất đó. Đây là bước quan trọng giúp người mua nắm rõ thực trạng pháp lý và tránh mua phải đất đang bị vướng mắc pháp lý. Việc cẩn trọng trong từng bước như trên không chỉ giúp người mua tránh được những rủi ro tiềm ẩn như tranh chấp, bị lừa đảo, mua phải đất không được phép chuyển nhượng… mà còn đảm bảo toàn bộ quá trình giao dịch diễn ra minh bạch, đúng trình tự, thủ tục pháp lý theo quy định hiện hành, từ đó hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh sau này.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về những vấn đề pháp liên quan đền vấn đề đất dính quy hoạch có được tách thửa không.  Nếu trong quá trình thực hiện thủ tục dịch vụ này bạn gặp khó khăn cần đến sự tư vấn và hỗ trợ từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua một trong các kênh liên hệ dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• Địa chỉ: 90 Mẹ Thứ, Vĩnh Điện, Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
• Số điện thoại: 0389.363.716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com 
• Website: nguoihieuluat.com