Trong thực tế, không ít người dân “ngã ngửa” khi đo đạc lại đất để thực hiện cấp sổ thì phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi trong sổ đỏ. Đây không chỉ là chuyện vài mét vuông chênh lệch mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy về pháp lý, tài chính và quyền lợi của người sử dụng đất. Vậy nguyên nhân của tình trạng này là gì? Người dân cần làm gì khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ. Bài viết dưới đây, Người Hiểu Luật  sẽ cung cấp thông tin chi tiết và toàn diện về các khía cạnh pháp lý liên quan đến vấn đề này, giúp bạn hiểu rõ nguyên nhân gốc rễ cũng như cách xử lý đúng pháp luật để tránh các rủi ro và đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Các nguyên nhân dẫn đến diện tích đất thực tế nhỏ hơn sổ đỏ

Trong thực tế, một số trường hợp người dân phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi tiến hành đo đạc. Tình trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, cụ thể:

Thứ nhất, sai sót trong quá trình đo đạc và cấp sổ đỏ trước đây. Trước đây, việc đo đạc thường được thực hiện bằng việc thủ công, thiết bị thô sơ nên dễ dẫn đến sai số diện tích. Một số địa phương trước đây không đo thực tế mà chỉ xác lập kê khai dẫn đến sổ đỏ nhiều hơn so với thực tế.

Thứ hai, bị lấn chiếm đất đai. Các hộ liền kề xây dựng lấn ranh, mở rộng tường rào hoặc lấn chiếm lâu dài dẫn đến người sử dụng đất bị mất phần đất mà không hay biết.

Thứ ba, bị thu hồi một phần đất nhưng không được cập nhật lại sổ đỏ. Đất bị Nhà nước thu hồi một phần để làm đường, công trình công cộng,… nhưng chưa điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp.

Thứ tư, tự ý chuyển nhượng, tặng cho không đúng thủ tục. Một số trường hợp người sử dụng đất đã tự ý chuyển nhượng một phần đất cho người khác nhưng không làm thủ tục tách thửa, dẫn đến phần diện tích còn lại thực tế nhỏ hơn sổ đỏ.

Thứ năm, các yếu tố tự nhiên làm thay đổi ranh giới đất như xói mòn, sạt lở, hoặc bị tác động của thiên tai làm diện tích đất thực tế giảm.

Thứ sáu, sai lệch do thay đổi bản đồ địa chính. Khi địa phương áp dụng bản đồ địa chính mới có thể xuất hiện chênh lệch so với bản đồ cũ, từ đó phát hiện ra diện tích thực tế bị thiếu so với sổ đỏ.

Các xử lý khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn sổ đỏ

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm cấp giấy tờ và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.

Căn cứ khoản 6 điều 135 Luật đất đai 2024, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Căn cứ quy định tại Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân có quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi diện tích đất trong thực tế khác với diện tích đất ghi trong Sổ đỏ.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp. Đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều này thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều này.

Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ gồm: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là bộ phận một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

>>Tham khảo: Sổ đỏ cấp sai diện tích thì cần thực hiện gì?

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm cấp giấy tờ

Căn cứ khoản 6 điều 135 Luật đất đai 2024, trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ quy định tại Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân có quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi diện tích đất trong thực tế khác với diện tích đất ghi trong Sổ đỏ.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp. Đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều này thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều này.

Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ gồm: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là bộ phận một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

>>Tham khảo: Xử lý khi diện tích thực tế lớn hơn so với sổ đỏ

Xử lý khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn sổ đỏ trong giao dịch mua bán

Khi phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong sổ đỏ trong giao dịch mua bán, người mua và người bán cần xử lý cẩn trọng để đảm bảo quyền lợi các bên, tránh tranh chấp sau này:

• Xác minh chính xác diện tích thực tế trước khi ký hợp đồng
• Hai bên thỏa thuận lại giá trị chuyển nhượng
• Ghi nhận diện tích thực tế vào hợp đồng
• Cân nhắc điều chỉnh giấy chứng nhận trước khi giao dịch

Trường hợp sau khi đã mua xong nếu bên bán cố tình che dấu, có dấu hiệu gian dối, bên mua có quyền yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền hoặc khởi kiện ra tòa án theo quy định tại điều 131 và điều 132 bộ luật dân sự 2015

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2024
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Bộ luật dân sự 2015

Nội dung trên, Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các thông tin liên quan tới vấn đề khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn Sổ đỏ cần phải làm gì? Mong rằng với nội dung trong bài viết đã giúp bạn đọc hiểu đước vấn đề của mình. Nếu có thắc mắc cần hỗ trợ vui lòng liên hệ ngay với Luật sư của chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com