Hiện nay, không ít trường hợp người dân khi thực hiện cấp đổi sổ đỏ sang sổ hồng gặp khó khăn. Một trong các lý do phổ biển khi người dân thực hiện việc cấp đổi sổ không được khi diện tích sổ đỏ nhiều hơn diện tích hồ sơ địa chính gốc thì xử lý thế nào? Vậy khi gặp trường hợp này cần thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây của Người Hiểu Luật sẽ giải đáp cho bạn về vấn đề này.

Tại sao lại có sự chênh lệch diện tích đất thực tế so với sổ đỏ?

Sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trong sổ đỏ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, gồm:

Thứ nhất, do đo đạc chưa chính xác trong quá khứ. Sai sót trong quá trình đo đạc, nhiều sổ đỏ được cấp trong quá khứ sử dụng phương pháp đo đạc thủ công, bản đồ địa chính không chính xác dẫn đến việc ghi nhận diện tích chưa đúng thực tế. Hoặc cũng có thể do cán bộ đo đạc không đo hết diện tích hoặc chỉ đo một phần đất có giấy tờ rõ ràng.

Thứ hai, do người sử dụng đất lấn chiếm. Người dân có thể đã lấn chiếm phần đất liền kề như đất công, đất không rõ chủ bằng việc tự chuyển dịch mốc giới; ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

Thứ ba, do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (một phần của thửa đất). Người dân nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế một phần của thửa đất bằng giấy viết tay nhưng chưa làm thủ tục sang tên.

Thứ tư, biến động ranh giới đất theo thời gian. Mốc giới cũ bị mất, di dời, hoặc thay đổi do thiên nhien, quy hoạch, làm đường, dòng chảy,…khiến diện tích thực tế đo lại khác với diện tích ban đầu. Ranh giới với hàng xóm thay đổi do các bên thỏa thuận, hiến đất nhưng chưa điều chỉnh lại trên giấy tờ.

Thứ năm, cơ quan có thẩm quyền chưa cấp nhật thông tin đầy đủ dẫn đến chênh lệch giữa sổ đỏ so với thực tế.

>>Tham khảo: Có nên mua đất đang dính quy hoạch không? 

Hướng dẫn các trường hợp xử lý khi diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các trường hợp xử lý khi diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích đất trong sổ đỏ, chia theo từng tình huống cụ thế và hướng xử lý phù hợp theo quy định pháp luật hiện hành, cụ thể:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất hiển thị không thay đổi so với thời điểm cấp sổ đỏ và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.

Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

>>Đề xuất: Cách điều chỉnh khi diện tích trên sổ đỏ bị chênh lệch so với thực tế

Trường hợp 2: Đo đạc lại cho thấy ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm cấp sổ đỏ.

Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Các tình huống cụ thể và hướng giải quyết:

• Diện tích tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ
• Diện tích đất tăng thêm do không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

>>Xem ngay: Phương hướng xử lý khi diện tích thực tế không khớp với sổ đỏ

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Đo đạc lại diện tích đất. Người sử dụng đất liên hệ Văn phòng đăng kí đất đai để đề nghị đo đạc lại thực tế. Cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc, lập bản đồ địa chính mới.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp. Đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều này thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều này.

Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp

Biên bản xác minh hiện trạng (nếu có)

CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu

Xác nhận đất không tranh chấp, không lấn chiếm của UBND xã

Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý hồ sơ

Bước 5: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính

Bước 6: Nhận sổ đỏ

Tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm

Tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc sử đụng đất, quá trình sử dụng đất và việc có hay không giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, cụ thể:

• Đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm nếu giấy tờ thể hiện rõ toàn bộ diện tích đất là hợp pháp.
• Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận.

>>Đọc thêm: Đất quy hoạch có thể bán được không?

Lời khuyên từ chuyên gia

Dưới đây là một số lời khuyên dành cho người dân khi phát hiện diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích đất ghi trong sổ đỏ, cụ thể:

Khi phát hiện diện phần diện tích tăng thêm so với sổ đỏ, đừng vội xây dựng hay chuyển nhượng trên phần đất dư vì pháp luật chưa công nhận về quyền sử dụng đất sẽ dễ dẫn đến tranh chấp, xử phạt hành chính.

Thu thập đầy đủ giấy tờ để đảm bảo cơ sở pháp lý như biên lai nộp thuế đất, hình ảnh, giấy tờ chứng minh sử dụng đất liên tục.

Đo đạc lại toàn bộ thửa đất, nên thuê đơn vị đo đạc có đủ năng lực hoặc liên hệ Văn phòng đăng kí đất đai để thực hiện do đo đạc lại.

Kiểm tra quy hoạch và nguồn gốc của phần đất dư.

Hòa giải với các bên liên quan trong trường hợp có tranh chấp.

Tìm kiếm sự tư vấn pháp lý uy tín, điều này giúp người sử đụng đất tiết kiệm thời gian, tránh rủi ro pháp lý, bảo vệ tối đa quyền lợi trên phần đất đang sử dugj

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2024;
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP