Trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, Điều 236 Luật Đất đai 2024 giữ vai trò đặc biệt quan trọng khi quy định cụ thể thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, góp phần tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cho việc xử lý các mâu thuẫn phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Với sự phân định rõ ràng giữa cơ quan hành chính và cơ quan tư pháp, quy định này không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, mà còn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, vượt cấp, gây bức xúc trong xã hội. Đây là cơ sở pháp lý then chốt giúp định hướng cho người dân và các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai một cách đúng đắn, kịp thời và hợp pháp. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng cũng như giải đáp các thắc mắc liên quan đến quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Nội dung chi tiết của Điều 236 Luật Đất đai 2024

1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

3. Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.

4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

5. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

6. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.

7. Chính phủ quy định chi tiết việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Điều này.

Tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 (Khoản 1) 

Về điều kiện áp dụng, theo quy định tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, hoặc có một trong các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 137 của Luật này và nội dung tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất, thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Điều này có nghĩa là khi tranh chấp phát sinh đã có cơ sở pháp lý rõ ràng về quyền sử dụng hoặc sở hữu, và đối tượng tranh chấp là tài sản gắn liền với đất, thì việc giải quyết cần được thực hiện theo trình tự tố tụng dân sự tại Tòa án nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Như vậy, có thể thấy thẩm quyền giải quyết theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện về loại giấy tờ và loại tranh chấp về tài sản thì Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện hành.

Quy định tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm các tranh chấp đất đai có giấy tờ pháp lý rõ ràng được giải quyết tại Tòa án – cơ quan có cơ chế tố tụng dân sự minh bạch, khách quan và chuyên sâu.

Việc đưa các tranh chấp này ra Tòa án không chỉ giúp xác lập lại trật tự pháp lý mà còn tạo niềm tin cho người dân về tính công bằng, đúng luật trong quá trình xử lý tranh chấp. Đồng thời, đây là hướng giải quyết phù hợp đối với các tranh chấp phức tạp liên quan đến quyền sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất, đòi hỏi sự phân tích, đánh giá chuyên môn của cơ quan tư pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên một cách toàn diện, đúng quy định pháp luật.

>>Tham khảo: Rủi ro có thể gặp khi nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ

Tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 137 (Khoản 2)

Về điều kiện áp dụng, ngược lại với điều kiện được đưa ra tại khoản 1 thì điều kiện được đặt ra là các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.Trong trường hợp này các bên trong tranh chấp được phép lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp. Cụ thể, các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức: 

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền theo khoản b 
• Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Như vậy, có thể thấy, khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 mang lại ý nghĩa thiết thực trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai không có đủ giấy tờ pháp lý. Việc cho phép các bên được lựa chọn giữa nộp đơn tại cơ quan hành chính có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án đã tạo ra một cơ chế linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế đa dạng của người dân, đặc biệt là ở các vùng nông thôn, nơi mà việc cấp giấy tờ đất đai còn nhiều hạn chế.

Đồng thời, quy định này cũng mở ra cơ hội hòa giải và giải quyết tranh chấp thông qua con đường hành chính, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm áp lực cho hệ thống tư pháp. Đây là một hướng đi phù hợp đối với những tranh chấp không quá phức tạp, nhằm đảm bảo quyền tiếp cận công lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong mọi hoàn cảnh.

Giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (Khoản 3) 

Thứ nhất, có thể thấy về thẩm quyền giải quyết tại Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính, tùy thuộc vào đối tượng tranh chấp.

Cụ thể, đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, thẩm quyền thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện. Sau khi có quyết định giải quyết, nếu các bên không đồng ý, họ có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định. Nếu quá thời hạn mà không có khiếu nại hoặc khởi kiện, thì quyết định của UBND cấp huyện sẽ có hiệu lực thi hành.

Tuy nhiên, căn cứ theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thì thẩm quyền của UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã. Như vậy, theo quy định mới trên tại Nghị định thì đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, thẩm quyền sẽ thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ được chuyển giao cho UBND cấp xã từ ngày 01/7/2025.

Trong khi đó, đối với các tranh chấp có một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là người có thẩm quyền giải quyết. Tương tự, nếu không đồng ý với quyết định này, các bên có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện ra Tòa án trong vòng 30 ngày. Nếu không khiếu nại hoặc khởi kiện trong thời gian quy định, thì quyết định giải quyết của UBND cấp tỉnh sẽ có hiệu lực thi hành. 

Quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính. Trước hết, quy định này đã phân định rõ ràng thẩm quyền giữa Chủ tịch UBND cấp huyện (từ 01/7/2025 chuyển giao cho UBND cấp xã) và Chủ tịch UBND cấp tỉnh dựa trên đối tượng tham gia tranh chấp, từ đó giúp xác định đúng cơ quan có trách nhiệm xử lý vụ việc, tránh tình trạng đùn đẩy, chồng chéo thẩm quyền. Bên cạnh đó cũng góp phần đảm bảo tiến độ xử lý, hạn chế việc tranh chấp kéo dài, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

>>Tìm hiểu thêm: Quy định về cấp giấy chứng nhận với tài sản là nhà ở

Quyết định giải quyết tranh chấp và cưỡng chế thi hành (Khoản 4)

Quy định tại khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024 đặt ra yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 phải ra quyết định quyết định giải quyết tranh chấp và quyết định này có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Ngoài ra, chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp phải ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đồng thời cũng tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế theo đúng quy định pháp luật.

Về thời hạn của cưỡng chế thi hành thì sau 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành. Như vậy, có thể thấy quy định trên tại khoản 4 đã có ý nghĩa đặc biệt trong việc bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật thông qua cơ chế thực thi quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc quy định rõ rằng sau 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực thi hành mà các bên không chấp hành, sẽ bị cưỡng chế thi hành đã thể hiện rõ tính ràng buộc pháp lý và bắt buộc thực hiện của quyết định hành chính. Đồng thời, trao quyền cho Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế giúp tăng tính hiệu lực, hiệu quả của quá trình xử lý tranh chấp. Quy định này có tác dụng ngăn chặn tình trạng cố tình không tuân thủ quyết định, từ đó duy trì kỷ cương pháp luật và bảo vệ trật tự quản lý nhà nước về đất đai trong thực tiễn.

Tuy nhiên, căn cứ theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP thẩm quyền của UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ được chuyển giao cho chủ tịch UBND cấp xã. Như vậy, từ 01/7/2025 thẩm quyền của chủ tịch của UBND cấp huyện sẽ được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã. 

Tranh chấp từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai (Khoản 5)

Đối với tranh chấp từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai thì thẩm quyền giải quyết sẽ do Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài Thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài.

Như vậy, khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa quan trọng khi thiết lập cơ chế giải quyết riêng đối với các tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại, chẳng hạn như tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản hoặc các giao dịch thương mại có yếu tố đất đai.

Việc quy định rõ thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam không chỉ đảm bảo tính chuyên sâu trong xử lý các tranh chấp mang tính phức tạp và kỹ thuật cao, mà còn tăng cường cơ chế giải quyết linh hoạt, nhanh chóng theo thỏa thuận giữa các bên. Đồng thời, việc thừa nhận vai trò của trọng tài thương mại cũng phản ánh sự tiếp cận với xu hướng quốc tế hiện đại trong giải quyết tranh chấp thương mại, giúp nâng cao hiệu quả giải quyết và đáp ứng tốt hơn yêu cầu thực tiễn trong môi trường đầu tư, kinh doanh ngày càng phát triển.

Trách nhiệm của UBND các cấp (Khoản 6) 

Tại khoản 6 Điều khoản này, pháp luật đã quy định cụ thể về trách nhiệm của UBND các cấp đó là phải cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai. 

Quy định này có ý nghĩa thiết thực, thể hiện sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan hành chính và cơ quan tư pháp, góp phần nâng cao tính minh bạch, khách quan và chính xác trong quá trình giải quyết tranh chấp, đồng thời giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được xem xét trên cơ sở dữ liệu rõ ràng và đáng tin cậy.

Quy định chi tiết của Chính phủ (Khoản 7)

Khoản 7 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định rằng Chính phủ sẽ ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Đây là cơ sở pháp lý để cụ thể hóa các nội dung quy định trong luật, giúp các cơ quan hành chính thực hiện đúng thẩm quyền và trình tự khi xử lý tranh chấp đất đai. Quy định này có ý nghĩa quan trọng, nhằm đảm bảo việc triển khai Điều 236 một cách thống nhất, rõ ràng và hiệu quả trên toàn quốc thông qua các Nghị định, Thông tư hướng dẫn, tránh tình trạng áp dụng không đồng đều hoặc tùy tiện giữa các địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và giải quyết tranh chấp đất đai theo đúng quy định pháp luật.

Điểm mới của Điều 236 Luật Đất đai 2024 so với Điều 203 Luật Đất đai 2013

Cũng quy định về nội dung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, có thể thấy tại quy định mới theo Luật Đất đai 2024 thì pháp luật hiện hành đã có những điểm mới, khắc phục đáng kể những hạn chế trong pháp luật đất đai trước đây. Cụ thể:

Pháp luật đất đai 2024 đã bổ sung thời hạn cụ thể để khiếu nại hoặc khởi kiện: Đây là một điểm mới quan trọng, giúp tăng tính minh bạch, rõ ràng về thời hiệu, đồng thời giảm tình trạng khiếu kiện kéo dài như đã từng xảy ra trước đây.

Bổ sung cơ chế giải quyết thông qua Trọng tài thương mại Việt Nam: Khác với Luật Đất đai 2013 – vốn chỉ đề cập đến Tòa án và UBND, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung đồng thời đề cao vai trò của Trọng tài thương mại trong việc giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại. Quy định này phù hợp với xu hướng quốc tế, đồng thời mở rộng cơ chế giải quyết linh hoạt, đáp ứng nhu cầu giải quyết nhanh, hiệu quả trong môi trường kinh doanh.

Mở rộng đối tượng tranh chấp: Nghĩa là đối tượng tranh chấp trong pháp luật đất đai 2024 cũng được mở rộng, cụ thể hóa thêm các chủ thể như tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, giúp việc phân định thẩm quyền được chặt chẽ và sát thực tế hơn. 

Làm rõ trách trách nhiệm cung cấp hồ sơ, cụ thể bổ sung nghĩa vụ của UBND phải cung cấp  tài liệu, hồ sơ liên quan đến quản lý, sử dụng đất khi có yêu cầu của Tòa án hoặc Trọng tài, giúp tăng tính minh bạch, hỗ trợ hiệu quả cho quá trình giải quyết tranh chấp.

Nội dung trên là thông tin cung cấp về vấn đề “Điều 236 Luật Đất đai 2024”. Hãy để chúng tôi luôn được đồng hành cùng bạn trong những chặng đường pháp lý nếu bạn gặp khó khăn và cần sự tư vấn hỗ trợ. Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Điện Bàn, Thành phố Đà Nẵng.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com