Tình trạng diễn ra các tranh chấp về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến đất không đủ điều kiện giao dịch diễn ra rất phổ biến, đặc biệt là những trường hợp giao dịch hợp đồng mua bán khi đất không đủ điều kiện, đất có tranh chấp, bị kê biên,.. Do đó, để góp phần trang bị thêm kiến thức cho quý độc giả, tránh những rủi ro đáng tiếc khi thực hiện mua bán đất, Người Học Luật sẽ phân tích một số nội dung, cách thức kiểm tra xem nhà có bị kê biên để thi hành án hay không nhằm làm cơ sở để đưa ra quyết định mua đất, bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình. 

Kê biên nhà đất là gì?

Kê biên là biện pháp cưỡng chế thi hành án do cơ quan thi hành án dân sự thực hiện để kiểm kê, lập danh sách tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án theo bản án hoặc quyết định của Tòa án

Mục đích: Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc bồi thường thiệt hại của người phải thi hành án.

Cơ sở pháp lý

• Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014, 2018, 2020, 2022)
• Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008: Quy định các biện pháp cưỡng chế, bao gồm kê biên, xử lý tài sản
• Điều 110 Luật Thi hành án dân sự 2008: Quy định về quyền sử dụng đất sau khi bị kê biên để bán đấu giá để thi hành án.

Các trường hợp dẫn đến kê biên nhà đất

Người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ sau thời hạn tự nguyện (10-15 ngày kể từ khi bản án có hiệu lực)
Có dấu hiệu tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án

Tài sản đang thế chấp hoặc cầm cố, nhưng giá trị tài sản lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm và chi phí cưỡng chế.

Tại sao cần kiểm tra nhà có bị kê biên?

Kiểm tra nhà có bị kê biên không là một trong những việc cần thực hiện nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Vì theo quy định của Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, nhà đất bị kê biên thì không thể thực hiện được việc chuyển nhượng.

Do đó, nếu như không kiểm tra nhà bị kê biên mà thực hiện việc mua hoặc đặt cọc nhà ở thì sẽ có rất nhiều rủi ro trong việc mất khoản tiền cọc hoặc tiền giao dịch nhưng mà không thực hiện được việc nhận chuyển nhượng. Ngoài ra, còn có thể xảy ra tranh chấp kéo dài giữa các bên liên quan hợp đồng chuyển nhượng.

Vì vậy, người mua nhà cần phải kiểm tra nhà có bị kê biên không nhằm tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra. 

Rủi ro khi mua nhà bị kê biên

Khi mua nhà bị kê biên không thể hoàn tất thủ tục sang tên, công chứng hợp đồng chuyển nhượng vì theo quy định tại Điều 45 luật đất đai 2024 thì đất bị kê biên sẽ không thể thực hiện việc chuyển nhựơng, sang tên. 

Ngoài ra, theo khoản 3 điều 37 luật công chứng 2024 thì công chứng viên sẽ từ chối công chứng khi trong giao dịch hợp đồng chuyển nhượng có ghi đất đang bị tranh chấp, kê biên, hoặc không đáp ứng điều kiện pháp lý về giao dịch.

Bị mất tiền cọc hoặc các chi phí giao dịch nếu như người bán cố tình che giấu thông tin. Vì giao dịch mua đất bị kê biên không đúng điều kiện theo quy định của pháp luật nên sẽ bị vô hiệu. Nếu người bán cố tình che giấu việc đất bị kê biên để lừa tiền thì rất dễ bị mất tiền cọc hoặc chi phí giao dịch, đặc biệt trong trường hợp đặt cọc nhưng không lập thành văn bản.

Phát sinh tranh chấp pháp lý, chi phí thuê luật sư, phí tòa án. Vi giao dịch nhà ở bị kê biên không thể thực hiện việc sang tên nên sẽ dễ xảy ra tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng và yêu cầu trả lại cọc.

Ngoài ra, khi xảy ra tranh chấp và phải đưa ra toá án có thể mất thêm chi phí Luật sư hỗ trợ trường hợp bạn không nắm rõ quy định pháp luật hay cần người trợ giúp pháp lý và chi phí khởi kiện tại toà án.

>>Tham khảo: Giá đất đền bù không sổ đỏ tính như thế nào?

Các cách kiểm tra nhà có bị kê biên

Kiểm tra tại cơ quan thi hành án dân sự

Cách thức thực hiện: Đến trực tiếp cơ quan thi hành án dân sự để yêu cầu

Quy trình thực hiện: 

• Cách thức thực hiện: Đến trực tiếp tại Chi cục Thi hành án dân sự nơi có đất.

Quy trình:

Chuẩn bị các thông tin liên quan đến nhà đất gồm địa chỉ, số tờ, số thửa, hoặc hình ảnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) để cung cấp cho Công chức tại Chi cục Thi hành án dân sự.

Nộp phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này hoặc gửi văn bản yêu cầu cho cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai hoặc hợp đồng.

Thời hạn trả kết quả: 

Đối với thông tin, dữ liệu có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì cung cấp ngay trong ngày làm việc. Trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp vào ngày làm việc tiếp theo;

Đối với thông tin, dữ liệu không có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu hợp lệ cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu hoặc gửi thông báo về việc gia hạn thời gian cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai cho tổ chức, cá nhân yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai.

Lưu ý: Chi phí kiểm tra thông tin đất phụ thuộc theo quy định của từng tỉnh thành, thông thường giao động từ 150.000 – 300.000 đồng.

Kiểm tra tại văn phòng công chứng

Cách thực hiện: Liên hệ văn phòng công chứng uy tín để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất. Tiến hành cung cấp thông tin về nhà đất như địa chỉ, số tờ, hình ảnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có); 

Ưu điểm: Các văn phòng công chứng có hệ thống kết nối với cơ quan thi hành án và cơ sở dữ liệu đất đai, giúp xác định nhà có đang bị kê biên hoặc thế chấp

Hạn chế: Một số trường hợp thông tin chưa được cập nhật kịp thời. Vì vậy, có thể xác định thông tin cũ, chưa cập nhật được việc tài sản bị kê biên nếu có.

Tra cứu trên website Tổng cục Thi hành án dân sự.

• Kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Cách thức thực hiện: Đến trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để nộp hồ sơ yêu cầu.

Quy trình:

Chuẩn bị các thông tin liên quan đến nhà đất gồm địa chỉ, số tờ, số thửa, hoặc hình ảnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) để cung cấp cho Công chức tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Nộp phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này hoặc gửi văn bản yêu cầu cho cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai hoặc hợp đồng tại Bộ phận một cửa cấp huyện hoặc Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất. 

Thời hạn trả kết quả: 

Đối với thông tin, dữ liệu có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì cung cấp ngay trong ngày làm việc. Trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp vào ngày làm việc tiếp theo;

Đối với thông tin, dữ liệu không có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu hợp lệ cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu hoặc gửi thông báo về việc gia hạn thời gian cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai cho tổ chức, cá nhân yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai.

Lưu ý: Chi phí kiểm tra thông tin đất phụ thuộc theo quy định của từng tỉnh thành, thông thường giao động từ 150.000 – 300.000 đồng.

Tầm quan trọng của việc kiểm tra nhà có bị kê biên hay không?

Kiểm tra tài sản trước khi kê biên giúp đảm bảo giao dịch an toàn, hợp pháp. Việc kiểm tra giúp xác định tài sản đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 45 Đất đai năm 2024. Từ đó, thực hiện giao dịch hợp pháp, không bị vô hiệu, đồng thời có thể  thực hiện được việc sang tên, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc kiểm tra kỹ trước vấn đề đất bị kê biên nhằm tránh thiệt hại về tài chính cũng như mất thời gian trong việc thực hiện giao dịch. Đảm bảo giao dịch không bị vô hiệu, được pháp luật bảo vệ.

Giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, tránh rơi vào những tranh chấp về đất đai, mất nhiều thời gian và công sức, tiền bạc để lấy lại tiền khi thực hiện giao dịch mua đất bị kê biên. 

Những lưu ý khi kiểm tra nhà bị kê biên

Chuẩn bị đầy đủ thông tin liên quan đến nhà đất (địa chỉ, số tờ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…)

Kiểm tra đa nguồn, nếu có điều kiện thuận lợi nên tiến hành việc kiểm tra nhà đất bị kê biên ở nhiều nguồn khác nhau như kiểm tra tại Văn phòng Đăng ký đất đai và tại cả Chi cục Thi hành án dân sự, phòng trừ trường hợp chưa liên kết thông tin kịp thời.

Lưu ý về thời hạn và phí, phải xác định rõ thời gian cũng như chi phi thực hiện để tránh mất nhiều thời gian và chi phí.

Tránh giao dịch vội vàng, cần kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin liên quan đến nhà đất trước khi giao dịch để bảo đảm an toàn, không bị ảnh hưởng tới quyền lợi.

Các trường hợp không được kê biên: Căn cứ theo quy định tại Điều 87 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 quy định các trường hợp không bị kê biên gồm

Tài sản bị cấm lưu thông theo quy định của pháp luật; tài sản phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng; tài sản do ngân sách nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức

Tài sản của người phải thi hành án là cá nhân:

Số lương thực đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người thi hành án và gia đình trong thời gian chưa có thu nhập, thu hoạch mới;

Số thuộc cần dùng để phòng, chữa bệnh của người phải thi hành án

Vật dụng cần thiết của người tàn tật, vật dụng dùng để chăm sóc người ốm

Đồ dùng thờ cúng thông thường theo tập quán ở địa phương 

Công cụ lao động cần thiết, có giá trị không lớn được dùng làm phương tiện sinh sống chủ yếu hoặc duy nhất của người thi hành án và gia đình

Đồ dùng sinh hoạt cần thiết cho người thi hành án và gia đình.

Tài sản của người phải thi hành án là doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ:

Số thuốc phục vụ việc phòng, chữa bệnh cho người lao động; lương thực, thực phẩm, dụng cụ và tài sản khác phục vụ bữa ăn cho người lao động

Nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế và thiết bị, phương tiện, tài sản khác thuộc các cơ sở này, nếu không phải là tài sản để kinh doanh

Trang thiết bị, phương tiện, công cụ bảo đảm an toàn lao động, phòng, chống cháy nổ, phòng, chống ô nhiễm môi trường.

Các câu hỏi thường gặp

Nhà chưa có sổ đỏ có bị kê biên không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, nhà chưa có sổ đỏ nhưng thuộc trường hợp được cấp Sổ đỏ theo quy định của pháp luật về đất đai thì vẫn được kê biên quyền sử dụng đất. Do đó, nhà chưa có sổ đỏ có thể bị kê biên.

Có thể khiếu nại quyết định kê biên không?

Có thể khiếu nại quyết định kê biên quyền sử dụng đất. Vì căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 140 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại đối với quyết định, hành vi của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên nếu có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình. 

Bài viết trên của Người Hiểu Luật đã đưa ra một số nội dung quan trọng của việc kiểm tra nhà đất có bị kê biên hay không khi thực hiện các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời đưa ra các phương thức thực hiện việc kiểm tra thông tin kê biên tài sản của nhà đất, cũng như giải đáp một số câu hỏi thường xuyên thắc mắc của người dân. Hy vọng rằng Bài viết trên của Người Hiểu Luật đã cung cấp thêm thông tin bổ ích cho quý độc giả trong việc xem xét, cân nhắc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.