Nhu cầu mua bán đất nông nghiệp ngày càng tăng cao do nhu cầu sử dụng đất của người dân. Vậy mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay được quy định như thế nào. Hãy cùng Người Hiểu Luật tìm hiểu qua bài viết mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay liệu có an toàn không? 

Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay là gì?

Theo pháp luật hiện hành, không có quy định giải thích cụm từ “mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay”, nhưng từ cách sử dụng có thể hiểu đây là việc người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nông nghiệp bằng hình thức viết tay, giấy tờ viết tay không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Tính hợp pháp của việc mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay

Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có hợp pháp hay không? Đây là câu hỏi được rất nhiều người dân quan tâm. Theo đó, căn cứ vào pháp luật hiện hành có thể trả lời câu hỏi bằng cách chia thành 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay sau ngày 01/8/2024 

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu các hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, các hợp đồng mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay sẽ không có hiệu lực pháp luật nếu không công chứng, chứng thực theo quy định trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Nhưng ở khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ hợp đồng, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng. Tức là các bên không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì Tòa án cũng có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay.

Tuy nhiên, các thủ tục tòa án rất phức tạp và có thể phải kéo dài mà kết quả đôi khi còn không như mong muốn. Vì vậy, việc công nhận tính hợp pháp của mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay sẽ rất ít và hầu như không có. 

Trường hợp 2: Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay trước ngày 01/8/2024  

Căn cứ Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp sổ đỏ trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ trước ngày 01/7/2014 không có giấy tờ về QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về QSDĐ; hoặc đất nông nghiệp đã có Sổ đỏ và bên nhận chuyển QSDĐ chỉ có Sổ đỏ đó kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển QSDĐ hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển QSDĐ thì vẫn được thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc cấp mới.

Như vậy, trong một số trường hợp cụ thể mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay trước ngày 01/8/2024 vẫn có giá trị pháp lý làm căn cứ cấp Sổ đỏ, mà không cần phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

>>Đọc thêm: Hợp đồng mua bán có giá trị bao lâu?

Cấp Sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bán bằng giấy viết tay

Đất nông nghiệp chưa có Sổ đỏ: Nếu việc chuyển nhượng đất nông nghiệp thuộc các trường hợp được cấp Sổ đỏ như đã phân tích ở trên thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Sổ đỏ lần đầu theo quy định mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Đất nông nghiệp đã có Sổ đỏ: Nếu việc chuyển nhượng đất nông nghiệp thuộc các trường hợp được cấp Sổ đỏ theo quy định đã đề cập thì người nhận chuyển nhượng thực hiện việc nộp đơn đề nghị và các giấy tờ về QSDĐ hiện có để có Sổ đỏ/ Sổ hồng mới.

Rủi ro và lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay

Rủi ro pháp lý

Từ những phân tích ở trên, có thể thấy để chắc chắn việc sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng mua bán đất nông nghiệp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nếu mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay thì các giấy tờ viết tay sẽ không được công chứng, chứng thực. Việc không thực hiện công chứng, chứng thực có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý. 

Không phải trường hợp nào, mua bán đất nông nghiệp bằng tay cũng hợp pháp, có giá trị pháp lý. Một khi việc mua bán xác định là không hợp pháp thì quyền và lợi ích các bên sẽ không được pháp luật bảo vệ cũng như không được cấp Sổ đỏ theo quy định. Ngoài ra, nếu đất không thuộc trường hợp cấp Sổ đỏ thì các bên không thể thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đất nông nghiệp.  

Trong trường hợp, đất nông nghiệp được chuyển nhượng không hợp pháp thì đất đó vẫn được xem là thuộc quyền sử dụng của người bán, bên mua không thể thực hiện việc sang tên, cấp Sổ đỏ đối với đất đó. Nếu bên mua khả tin giao hết tiền mua đất trong trường hợp này thì nguy cơ mất tiền là rất lớn.

Rủi ro về tranh chấp

Khi thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định sẽ một phần xác định đất có thuộc tranh chấp hay không, theo đó hợp đồng mua bán đất nông nghiệp bằng tay sẽ không được công chứng, chứng thực. Nhiều trường hợp, người bán đất nông nghiệp theo hình thức giấy viết tay là do đất thiếu giấy tờ hoặc đất đang có vướng mắc, tranh chấp. Nếu mua phải loại đất này người mua sẽ không tránh khỏi phải đối mặt với việc đất đai thiếu giấy tờ và các tranh chấp từ đất đó.

Nếu người mua chủ quan hoặc không muốn bỏ lỡ cơ hội mua đất với giá tốt thì sẽ thanh toán cho bên bán. Thì khi người bán có ý định xấu trong việc mua bán đất, người bán có thể viện lý do đất viết bằng tay không có giá trị pháp lý để giành lại đất. Dẫn đến người mua vướng vào những cuộc tranh chấp đất đai tốn nhiều thời gian, tiền bạc. 

Rủi ro về quy hoạch

Trường hợp người bán cố tình che giấu thông tin quy hoạch để bán đất với giá cao hơn, họ sẽ cố tình thực hiện việc mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay. Nếu không kiểm tra kỹ hiện trạng đất, người mua có thể mua phải đất không thể xây dựng nhà ở kiên cố hoặc bị thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất bất cứ lúc nào mà không được bồi thường hợp lý.

Lời khuyên

Quyền sử dụng đất là vấn đề dễ gây ra tranh chấp nhất hiện nay. Vì vậy, khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai cần cẩn thuận thực hiện theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Khi mua bán đất nông nghiệp cần thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy trình, thủ tục cần thiết. Thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất nông nghiệp tại cơ quan có thẩm quyền. Không nên mua bán đất bằng giấy viết tay, sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiến bạn mất tiền oan.

>>Xem thêm: Rủi ro giao hết tiền mua đất khi công chứng

Thuế và phí khi mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay

Thuế thu nhập cá nhân

 Thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. 

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Lệ phí trước bạ

Không phải trường hợp nào cũng phải nộp loại phí này, được áp dụng đối với trường hợp cấp Sổ đỏ mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó khi được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ.

Cách tính: Lệ phí trước bạ = (Giá đất x Diện tích đất) x 0.5%

(Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Phí thẩm định hồ sơ

Là khoản thu khi thẩm định hồ sơ do người có nhu cầu thẩm định hoặc phải thẩm định hồ sơ theo quy định. Do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành phố là không giống nhau, có tỉnh thành phố không thu loại phí này. 

Lệ phí cấp Sổ đỏ 

Tùy vào quy định ở các tỉnh, thành phố nhưng không quá 100.000 đồng/ cấp.

>>Tìm hiểu thêm: Mỗi người sở hữu bao nhiêu m2 đất thổ cư

Tư vấn mua bán đất nông nghiệp của Người Hiểu Luật

Với đội ngũ chuyên viên pháp lý trong lĩnh vực đất đai, Người Hiểu Luật luôn tự hào là nơi luôn cung cấp những dịch vụ tư vấn mua bán đất uy tín và giàu kinh nghiệp, một số thủ tục pháp lý bạn có thể tham khảo tại Người Hiểu Luật như sau:

• Tư vấn các về quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc mua bán đất nông nghiệp.
• Hỗ trợ giải thích, hướng dẫn thực hiện các thủ tục về chi phí liên quan đến việc mua bán đất nông nghiệp.
• Hỗ trợ tiến hành các thủ tục pháp lý: hỗ trợ chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ và thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Hỗ trợ giải quyết một số vấn đề khác trong về đất đai như giải thích các vướng mắc pháp lý, thủ tục hòa giải khi có tranh chấp về đất đai, tư vấn về trình tự, thủ tục liên quan đến đất đai,… 

Các câu hỏi thường gặp

Mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được xây nhà không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nghĩa vụ của người sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Vì vậy, không thể xây nhà trên đất nông nghiệp, kể cả trường hợp mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay.

Thời gian làm thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất nông nghiệp?

Thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất nông nghiệp không quá 23 ngày làm việc; không quá 33 ngày làm việc đối với xã vùng sâu, vùng xa, biên giới hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Như vậy, thời gian làm thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất nông nghiệp thông thường sẽ là 23 ngày.

Nội dung trên Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các thủ tục mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay và những nội dung có liên quan. Mong rằng có nội dung trên đã giải đáp được thông tin của bạn đọc.