Sau khi có bản án, quyết định của Tòa án về việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp quan trọng để bảo đảm việc thi hành nghĩa vụ của người phải thi hành án khi người đó có điều kiện thi hành án nhưng hết thời hạn tự nguyện thi hành án vẫn không thực hiện nghĩa vụ của mình. Do đó, để giúp độc giả có thể tiếp cận các quy định của pháp luật và bảo vệ tốt quyền lợi của mình, Người Hiểu Luật cung cấp bài viết dưới đây nhằm giải thích rõ hơn về cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất để làm rõ các quy định của pháp luật, quy trình thực hiện cưỡng chế kê biên và một số lưu ý quan trọng. 

Cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất là gì?

Cưỡng chế, kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự (THADS) là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại Điều 71 Luật THADS năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 (sau đây gọi là Luật THADS năm 2008), để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người phải thi hành án, theo bản án, quyết định của Tòa án.

Đối tượng: Căn cứ theo quy định tại Điều 110 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, quyền sử dụng đất bị cưỡng chế, kê biên thi hành án gồm:

• Quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. 

Cơ sở pháp lý: Mục 8 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (Từ Điều 110 đến Điều 113)

Mục đích của cưỡng chế kê biên: Nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người thi hành án theo Bản án,Quyết định của Tòa án. Đồng thời, nhằm bảo đảm tính nghiêm minh trong việc thực thi các quy định của pháp luật.

>>Tham khảo: Cách để biết nhà có bị kê biên hay không?

Các trường hợp dẫn đến cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất

Không tự nguyện thi hành án: Người phải thi hành án theo Bản án, Quyết định của Tòa án nhưng cố tình không thi hành án, tẩu tán tài sản hoặc cố tìm cách trốn tránh việc thi hành án. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 19 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi năm 201, thời hạn tự nguyện thi hành án dân sự là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Khi hết thời hạn thi hành án và người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì sẽ tổ chức cưỡng chế thi hành án dân sự.

Có hành vi tẩu tán tài sản: Người phải thi hành án có hành vi xác lập các giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ. Có giao dịch thường được lập dưới dạng như mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tẩu tán tài sản

Tài sản đủ giá trị để thi hành án: Người phải thi hành án có khả năng và điều kiện để thi hành án như có tài sản, có thu nhập ổn định,… 

Các trường hợp cụ thể: 

Nợ ngân hàng không thanh toán, dẫn đến kê biên đất đã thế chấp: Người phải thi hành án đã vay nợ ngân hàng có thế chấp quyền sử dụng đất tuy nhiên đến hạn trả nợ không thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng. Sau khi đã có bản án, quyết định thi hành án, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng nhưng không tự nguyện thi hành án hoặc có hành vi tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.

Tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, hoặc kinh doanh thương mại dẫn đến bản án yêu cầu bồi thường: Các tranh chấp trong lĩnh vực dân sự, hôn nhân gia đình hoặc kinh doanh thương mại như vay tài sản của người khác nhưng không trả nợ; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nhưng không thực hiện nghĩa vụ hoàn trả; tranh chấp về trả công nợ, bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm trong hợp đồng thương mại,…

>>Tìm hiểu thêm: Giá đền bù khi thu hồi đất không sổ đỏ

Quy trình cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất

• Thông báo thi hành án: Chấp hành viên phải thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế; đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên trước 03 ngày tiến hành kê biên; trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoạt, trốn tránh việc thi hành án. 
• Lập biên bản kê biên: Theo quy định tại Điều 88 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, khi tiến hành kê biên tài sản phải lập biên bản.
• Thành phần tham gia: Gồm Chấp hành viên, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản.

Nội dung biên bản:

Nội dung:  Biên bản ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên; họ và tên Chấp hành viên, đương sự, hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; Diễn biến của quá trình kê biên, mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng.

Chữ ký: Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, Chấp hành viên và người lập biên bản.

Phong tỏa quyền sử dụng đất: Là việc cấm thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với một thửa đất. Là một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời mà Tòa án áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án dân sự nhằm bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.

Định giá tài sản là việc xác định giá trị của một tài sản cụ thể hoặc một tập hợp các tài sản tại một thời điểm nhất định. Giá trị này được biểu thị bằng một số tiền và phản ánh giá trị thị trường hiện tại hoặc giá trị sử dụng của tài sản đó. 

Bán đấu giá hoặc xử lý tài sản:

Bán đấu giá tài sản là một hình thức bán tài sản công khai để cho nhiều người có thể cùng tham gia trả giá mua một tài sản. Người trả mức giá cao nhất nhưng không thấp hơn mức giá khởi điểm thì sẽ được mua tài sản. 

Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan

Người phải thi hành án: 

Quyền: Căn cứ theo quy định tại Điều 7b Luật Thi hành án dân sự năm 2008, quyền của người phải thi hành án gồm:

Tự nguyện thi hành án; thỏa thuận với người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, phương thức, nội dung thi hành án; tự nguyện giao tài sản để thi hành án;

Tự mình hoặc ủy quyền cho người khác yêu cầu thi hành án theo quy định của Luật Thi hành án dân sự

Được thông báo về thi hành án

Yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài sản; yêu cầu Tòa án giải thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai sót; khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án

Chuyển giao nghĩa vụ thi hành án cho người khác theo quy định của Luật Thi hành án dân sự.

Yêu cầu thay đổi Chấp hành viên trong trường hợp có căn cứ cho rằng Chấp hành viên không vô tư khi làm nhiệm vụ

Được xét miễn, giảm nghĩa vụ thi hành án; được xét miễn, giảm một phần hoặc toàn bộ chi phí cưỡng chế thi hành án theo quy định của Luật Thi hành án dân sự năm 2008

Khiếu nại, tố cáo về thi hành án

Nghĩa vụ:

• Thi hành đầy đủ, kịp thời bản án, quyết định;
• Kê khai trung thực tài sản, điều kiện thi hành án; cung cấp đầy đủ tài liệu, giấy tờ có liên quan đến tài sản của mình khi có yêu cầu của người có thẩm quyền và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai đó;
• Thực hiện các quyết định, yêu cầu của Chấp hành viên trong thi hành án; thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự khi có thay đổi về địa chỉ, nơi cư trú;
• Chịu chi phí thi hành án theo quy định của Luật Thi hành án dân sự năm 2008

Người được thi hành án: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014, người được thi hành án có các quyền sau đây:

Quyền yêu cầu thi hành án, đình chỉ thi hành án một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định, áp dụng biện pháp bảo đảm, áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định trong Luật Thi hành án dân sự.

Được thông báo về thi hành án

Quyền được thỏa thuận với người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, phương thức, nội dung thi hành án.

Yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài sản; yêu cầu Tòa án giải thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai sót; khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án.

Tự mình hoặc ủy quyền cho người khác xác minh, cung cấp thông tin về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án

Không phải chịu chi phí xác minh điều kiện thi hành án do Chấp hành viên thực hiện

Yêu cầu thay đổi Chấp hành viên trong trường hợp có căn cứ cho rằng Chấp hành viên không vô tư khi làm nhiệm vụ 

Ủy quyền cho người khác thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.

Chuyển giao quyền được thi hành án cho người khác

Được miễn, giảm phí thi hành án trong trường hợp cung cấp thông tin chính xác về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án và trường hợp khác theo quy định của Chính phủ

Khiếu nại, tố cáo về thi hành án

Nghĩa vụ:  Người được thi hành án có các nghĩa vụ sau đây

Chấp hành nghiêm chỉnh bản án, quyết định của Tòa án

Thực hiện các quyết định, yêu cầu của Chấp hành viên trong thi hành án; thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự khi có sự thay đổi về địa chỉ, nơi cư trú.

Nộp phí thi hành án theo quy định, cụ thể:

Số tiền, giá trị tài sản thực nhận từ trên hai lần mức lương cơ sở đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang do Nhà nước quy định đến 5.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 3% số tiền, giá trị tài sản thực nhận;

Số tiền, giá trị tài sản thực nhận từ trên 5.000.000.000 đồng đến 7.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 150.000.000 đồng cộng với 2% của số tiền, giá trị tài sản thực nhận vượt quá 5.000.000.000 đồng;

Số tiền, giá trị tài sản thực nhận từ trên 7.000.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 190.000.000 đồng cộng với 1% số tiền, giá trị tài sản thực nhận vượt quá 7.000.000.000 đồng;

Số tiền, giá trị tài sản thực nhận từ trên 10.000.000.000 đồng đến 15.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 220.000.000 đồng cộng 0,5% số tiền, giá trị tài sản thực nhận vượt quá 10.000.000.000 đồng;

Số tiền, giá trị tài sản thực nhận trên 15.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 245.000.000 đồng cộng với 0,01% của số tiền, giá trị tài sản thực nhận vượt quá 15.000.000.000 đồng.

Cơ quan thi hành án

Trách nhiệm: 

• Trực tiếp tổ chức thi hành bản án, quyết định của Tòa án
• Thực hiện đúng quy trình kê biên thi hành án theo quy định của pháp luật, đảm bảo minh bạch, công khai.
• Lập hồ sơ đề nghị xét miễn, giảm nghĩa vụ thi hành án dân sự.
• Giải quyết khiếu nại, tố cáo về thi hành án dân sự thuộc thẩm quyền theo quy định của pháp luật. 

Quyền: 

• Yêu cầu các bên cung cấp thông tin, áp dụng biện pháp cưỡng chế bổ sung khi cần thiết
• Xác minh tài sản, điều kiện thi hành án của người phải thi hành án; yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp tài liệu để xác minh địa chỉ, tài sản của người phải thi hành án hoặc phối hợp với cơ quan có liên quan xử lý vật chứng, tài sản và những việc khác liên quan đến thi hành án.
• Lập biên bản về hành vi vi phạm pháp luật về thi hành án; xử phạt hành chính theo thẩm quyền; kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc tra cứu trách nhiệm hình sự đối với người vi phạm
• Được sử dụng công cụ hỗ trợ trong khi thi hành công vụ theo quy định của Chính phủ.

Các câu hỏi thường gặp

Cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất mất bao lâu?

Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về tổng thời gian thực hiện việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất.

Việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo quy trình từ việc ra quyết định kê biên, thực hiện việc kê biên và đánh giá, định giá tài sản. Việc ra quyết định kê biên được tiến hành sau khi hết thời hạn 10 ngày tự nguyện thi hành án.

Có thể hủy kê biên quyền sử dụng đất không?

Có thể hủy kê biên quyền sử dụng đất. Vì:

Căn cứ theo quy định tại Điều 37 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, có thể hủy quyết định kê biên quyền sử dụng đất nếu quyết định được ban hành không đúng thẩm quyền; quyết định có sai sót làm thay đổi nội dung vụ việc; căn cứ ra quyết định không còn hoặc là trường hợp cá nhân, tổ chức được chuyển giao quyền và nghĩa vụ thi hành án. 

Ai chịu chi phí kê biên và bán đấu giá?

Căn cứ theo quy định tại Điều 73 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi năm 2014 quy định thì người phải thi hành án là người phải chịu chi phí bán đấu giá tài sản

Trên đây là các nội dung mà Người Hiểu Luật đã phân tích về định nghĩa, một số quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục cưỡng chế kê biên thi hành án; và chia sẻ một số lưu ý quan trọng liên quan đến việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất. Hy vọng rằng các thông tin trong bài việc sẽ hữu ích với độc giả. Nếu cần sự tư vấn từ Luật sư hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua kênh thông tin dưới đây.

Thông tin liên hệ:

• 90 Mẹ Thứ, Phường Điện Bàn, Thành phố Đà Nẵng.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com