Khi có ý định xây dựng nhà ở, một trong những vấn đề quan trọng mà nhiều người quan tâm là diện tích đất thổ cư tối thiểu để được phép xây dựng, câu hỏi phổ biến của nhiều người khi có ý định xây dựng nhà ở là bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà? Việc nắm rõ quy định giúp người dân tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quá trình xây dựng nhà ở được diễn ra thuận lợi. Bài viết dưới đây Người Hiểu Luật sẽ cung cấp thông tin chi tiết, đầy đủ và cập nhật về diện tích đất thổ cư tối thiểu để được xây dựng theo quy định hiện hành.

Đất thổ cư là gì?

Theo quy định của pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Đất thổ cư là loại đất được công nhận hợp pháp để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Bao Nhiêu Mét Thổ Cư Thì Xây Được Nhà?

Diện tích tối thiểu để xây nhà phụ thuộc vào quy định của từng địa phương. Mỗi tỉnh, thành phố có diện tích tối thiểu của thửa đất đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng.  Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở và xây nhà tại một số địa phương được quy định như sau:

Ở Hà Nội, căn cứ Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất thổ cư (đất ở) tại Hà Nội được quy định như sau:

• Không nhỏ hơn 50m2 đối với các phường, thị trấn
• Không nhỏ hơn 80m2 đối với các xã vùng đồng bằng
• Không nhỏ hơn 100m2 đối với các xã vùng trung du
• Không nhỏ hơn 150m2 đối với các xã miền núi

Ở TP. Hồ Chí Minh, Căn cứ theo quyết định 100/2024, diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư được quy định như sau:

• Ở khu vực 1 là 36m2
• Ở khu vực 2 là 50m2
• Ở khu vực 3 là 80m2

Ở Đà Nẵng, căn cứ Quyết định 32/2024/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư được quy định như sau:

Diện tích đất ở tối thiểu 50,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5 m được áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.

Diện tích đất ở tối thiểu 60,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực: Các phường thuộc quận Sơn Trà; Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn; Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ; Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.

Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực sau đây: Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ; Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam.

Diện tích đất ở tối thiểu 80,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực sau đây: Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn, trừ Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ; Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông; Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Trường Sơn, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

Diện tích đất ở tối thiểu 120,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0 m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí đã được áp dụng diện tích đất ở tối thiểu 80,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m vừa nêu trên.

Ở Quảng Nam, căn cứ quyết định 24/2024/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư được quy định như sau:

• Đối với đất thuộc khu vực I: Diện tích tối thiểu là 40,0 m2.
• Đối với đất thuộc khu vực II: Diện tích tối thiểu là 60,0 m2.
• Đối với đất thuộc khu vực III: Diện tích tối thiểu là 80,0 m2.

>>Tìm hiểu thêm: Quy định về diện tích làm sổ đỏ ở nông thôn

Các quy định khác liên quan đến xây dựng nhà ở trên đất thổ cư

Nguyên tắc sử dụng đất thổ cư

Căn cứ theo Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc sử dụng đất cụ thể như sau:

Đúng mục đích sử dụng đất.

Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Ngoài ra, việc sử dụng đất thổ cư phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xây dựng các công trình, nhà ở trên đất thổ cư phải đúng theo quy định pháp luật, trước khi xây dựng phải có giấy phép. Bên cạnh đó, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trách nhiệm và nghĩa vụ mà người sử dụng đất cần thuân thủ gồm:

• Sử dụng đất đúng mục đích
• Tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• Đóng thuế, phí đầy đủ
• Bảo vệ đất, không lấn chiếm hoặc hủy hoại đất
• Cập nhật và đăng kí biến động đất đai
• Chấp hành quyết định thu hồi đất khi có quyết định của Nhà nước
• Không sử dụng đất để thực hiện hành vi trái pháp luật

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020);

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

Hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01.

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm: Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

Cam kết đảm bảo an toàn công trình lân cận đối với công trình xây dựng có công trình liền kề.

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp 01 hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.

Bước 3: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

>>Đọc thêm: Hồ sơ đi làm sổ đỏ lần đầu

Lưu ý khi xây dựng nhà trên đất thổ cư

Khi xây nhà trên đất thổ cư cần tuân thủ quy định của pháp luật để tránh vi phạm và đảm bảo công trình bền vững. Một số lưu ý khi xây dựng nhà trên đất thổ cư gồm:

• Kiểm tra tính pháp lý của đất, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất phải nằm trong khu vực được phép xây dựng theo quy hoạch.
• Tuân thủ quy định về sử dụng đất.
• Có giấy phép xây dựng đầy đủ.
• Tuân thủ quy định về xây dựng.
• Tuân thủ quy hoạch đô thị.
• An toàn lao động và bảo vệ môi trường, tránh ảnh hưởng đến các công trình lân cận.
• Đóng thuế, lệ phí đầy đủ.

Câu hỏi thường gặp

Có thể xây nhà hết đất thổ cư không?

Có thể xây nhà hết đất thổ cư không phụ thuộc vào diện tích thửa đất, theo đó khi xây dựng nhà ở thì người dân phải bảo đảm quy định về mật độ xây dựng. Trường hợp nhà ở riêng lẻ mà vi phạm mật độ xây dựng sẽ bị phạt tiền.

Xây nhà trên đất chưa lên thổ cư bị phạt như thế nào?

Xây nhà trên đất chưa lên thổ cư sẽ bị xử phạt theo nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử lý vi phạm đất đai. Theo đó người sử dụng đất có thể bị xử phạt tiền tùy theo diện tích vi phạm đồng thời sẽ bị buộc tháo dở công trình vi phạm nếu không hợp thức hóa được.

Nội dung trên Người Hiểu Luật đã chia sẻ với bạn đọc các nội dung liên quan tới vấn đề bao nhiêu mét thổ cư thì xây được nhà. Mong rằng qua nội dung trên đã giải đáp được thông tin mà bạn đọc đang tìm kiếm.

Thông tin liên hệ: 

• 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
• Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
• Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
• Fanpage:facebook.com/nguoihieuluat
• Website: nguoihieuluat.com